Jak zniesienie współwłasności może wpłynąć na twoją nieruchomość

Obecnie coraz popularniejszym modelem inwestowania w nieruchomości lokalowe jest tzw. zakup udziałów. W ramach takich transakcji inwestor staje się współwłaścicielem i najczęściej dąży do jak najszybszego zniesienia stosunku współwłasności. Coraz więcej klientów zgłasza się do nas z takimi pytaniami, stąd potrzeba powstania tego wpisu. Dowiesz się z niego, czym dokładnie jest współwłasność nieruchomości i jak wygląda proces zniesienia tego stanu.

Różne postaci zniesienia stanu współwłasności

Stan współwłasności nieruchomości może być zniesiony umową współwłaścicieli albo, w przypadku braku porozumienia w tej sprawie, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności nieruchomości może przyjąć jedną z następujących postaci:

fizyczny podział, co ma miejsce zazwyczaj przy nieruchomościach gruntowych;
przyznanie nieruchomości na własność jednemu współwłaścicielowi, co ma miejsce częściej przy nieruchomościach lokalowych;
sprzedaż komornicza, w sytuacji, w której nie da się zastosować żadnego z powyższych podziałów.

Czym dokładnie jest współwłasność nieruchomości?

Nieruchomość może być przedmiotem własności kilku osób. Taki stan rzeczy często powoduje szereg sporów w zakresie korzystania z nieruchomości oraz podziału kosztów jej utrzymania. Z tego też powodu polskie prawo traktuje stan współwłasności jako stan tymczasowy i z tego też powodu każdy ze współwłaścicieli ma prawo do żądania zniesienia współwłasności bez względu na wolę pozostałych osób.

Współwłasność lokalowa

Stan współwłasności nieruchomości powstaje z różnych powodów. Jednym z nich jest dziedziczenie lokalu przez kilka osób. Inny sposób powstania współwłasności to przykładowo wspólny zakup nieruchomości przez parę niebędącą małżeństwem lub kilka zaprzyjaźnionych ze sobą osób. W tym przypadku nabywają mieszkanie na zasadach współwłasności i jeżeli dokonali zakupu po równo, to oznacza, że są współwłaścicielami lokalu np. po ½. Jeżeli zakupu dokonali w innych proporcjach, to współwłasność lokalu jest określana według nich.

Współwłasność łączna w przypadku małżonków

W przypadku osób, które pozostają w związku małżeńskim i nie posiadają żadnej umowy małżeńskiej, nabywając lokal w trakcie jego trwania, również stają się współwłaścicielami lokalu. Ta współwłasność nie jest jednak współwłasnością udziałową tj. w częściach ułamkowych, lecz współwłasnością łączną. To rozróżnienie ma ogromne znaczenie i często nie jest dostrzegane przez zarządców nieruchomości.

Zasady głosowania

Inaczej głosują osoby będące właścicielami lokalu w ramach współwłasności łącznej a inaczej współwłasności w częściach ułamkowych. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli oddaje głos niejako za siebie, co oznacza, że za podjęciem uchwały każdy ze współwłaścicieli powinien zagłosować samodzielnie. Szczegółowo pisałam o tym w tekście dotyczącym głosowania we wspólnocie mieszkaniowej.

Przedmiotem powyższego wpisu jest współwłasność ułamkowa i sposoby jej zniesienia. Stąd, niniejszy wpis nie dotyczy sytuacji współwłasności małżonków, lecz może zainteresować osoby będące po rozwodzie lub planujące rozwód i zastanawiające się, w jaki sposób można rozdzielić wspólny majątek, w skład którego wchodzi nieruchomość.

Współwłasność gruntu i budynku

Współwłasność gruntu i budynków posadowionych na tych gruntach, tak jak w przypadku nieruchomości lokalowych, powstaje najczęściej poprzez spadkobranie. W przypadku podziału gruntu wraz z budynkiem postępowania sądowe dotyczące zniesienia współwłasności są długie i skomplikowane. W naszej kancelarii zajmujemy się również takimi sprawami, jednak ze względu na temat tego bloga skupię się przede wszystkim na współwłasności nieruchomości lokalowych.

Zniesienie współwłasności a dział spadku

Jeżeli współwłasność nieruchomości powstała na skutek spadkobrania, to właściwym postępowaniem jest wszczęcie postępowania działowego dotyczącego działu spadku, w ramach którego dojdzie do zniesienia współwłasności. W innych przypadkach zniesienie współwłasności może nastąpić w specjalnie do tego przewidzianym przez ustawodawcę postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Jakie są korzyści z posiadania współwłasności nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości umożliwia dzielenie się kosztami utrzymania i napraw. Ponadto zakup udziałów w nieruchomości stanowi ciekawą alternatywę do tradycyjnego inwestowania w nieruchomości. Udziały są sprzedawane zazwyczaj po niższej cenie od wartości rynkowej, ponieważ „tradycyjni” kupujący niechętnie je nabywają i po prostu trudniej znaleźć kupca ze względu na to, że nie sprzedaje się całej nieruchomości. Z tego powodu udziały mogą dawać, potencjalnie, większy zwrot z inwestycji, jeżeli oczywiście kupujący zdaje sobie sprawę, że będzie musiał cierpliwie przejść przez proces zniesienia współwłasności.

Jakie są wady współwłasności nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości w większości przypadków ma zdecydowanie więcej wad niż korzyści. O tym fakcie zdaje sobie sprawę również ustawodawca, formułując przepisy kodeksu cywilnego w ten sposób, żeby w możliwie jak najłatwiej umożliwić zniesienie współwłasności. Współwłasność nieruchomości w praktyce często wiąże się ze sporami, kto ma dbać o nieruchomość, podejmować inicjatywy związane z remontami i zagospodarowaniem nieruchomości, dbaniem o jej niepogorszony stan oraz ponosić środki finansowe z tym związane. Z jednej strony każdy chciałby czerpać pożytki z nieruchomości, z drugiej strony ciężko o osobę, która miałaby ponieść na jej rzecz nakłady. Z takimi sytuacjami spotykamy się w praktyce.

Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Mamy dwa sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości: umowne zniesienie współwłasności i sądowe zniesienie.

Procedura zniesienia umownego

Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do tego, że chcą znieść współwłasność oraz co do sposobu jej zniesienia, mogą się udać do notariusza w celu dokonania tej czynności.

W praktyce częstym sposobem umownego zniesienia współwłasności jest nieodpłatne przeniesienie przez jednego ze współwłaścicieli udziałów we współwłasności na drugiego współwłaściciela. W orzecznictwie jest przyjęte, że taka umowa może być uznana za umowę darowizny i mają do niej zastosowanie przepisy dotyczące odwołania darowizny.

Procedura zniesienia sądowego

Jeżeli brak zgody co do umownego zniesienia współwłasności, to współwłaścicielowi, który jest zainteresowany zakończeniem stanu współwłasności, nie pozostaje nic innego jak wniesienie sprawy do sądu. W takim wypadku musi złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Wniosek powinien zawierać dokładne określenie nieruchomości, która ma ulec podziałowi oraz przedstawić dowody swojego prawa własności (np. odpis z księgi wieczystej), a także proponowany sposób zniesienia współwłasności.

Może być tak, że współwłaściciele złożą zgodny wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Moim klientom przeważnie doradzam jednak udanie się do notariusza. Postępowania sądowe są długie i żmudne, a umowne zniesienie pozwoli zaoszczędzić czas. Niekiedy mają miejsce również takie sytuacje, że po wniesieniu sprawy do sądu przez jednego ze współwłaścicieli, inni współwłaściciele „zaakceptują” ten wniosek, a więc de facto dochodzi do zgody w zakresie sposobu zniesienia współwłasności. W takim przypadku sąd powinien wydać postanowienie zgodne z wolą współwłaścicieli, jeżeli nie sprzeciwia się to prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesów osób uprawnionych. W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności można domagać się również rozliczenia nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną.

Zniesienie współwłasności z wykorzystaniem podziału fizycznego

Preferowanym sposobem zniesienia współwłasności jest fizyczny podział nieruchomości. Dopiero w przypadku braku zgodnej woli stron w tym zakresie lub braku możliwości fizycznego podziału, nieruchomość powinna być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedana w drodze licytacji sądowej. Podział fizyczny nieruchomości musi uwzględniać ewentualne wyrównanie różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty.

Kiedy fizyczny podział nieruchomości jest niedopuszczalny?

Co do zasady, jeżeli zgodny wniosek stron wyklucza fizyczny podział nieruchomości, sąd powinien orzec zgodnie z wnioskiem stron. Ponadto sąd nie może dokonać podziału nieruchomości, jeżeli podział byłby sprzeczny z prawem, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociągałby za sobą istotną zmianę nieruchomości, lub znaczne obniżenie jej wartości.

Podział lokalu na dwa samodzielne lokale

Podział lokalu na dwa samodzielne lokale ma miejsce na zgodny wniosek współwłaścicieli. Podział taki może mieć miejsce niezależnie od procedury zniesienia współwłasności. Współwłaściciele mogą uznać, że podział lokalu na dwa mniejsze jest dla nich korzystniejszy i w takim wypadku muszą wystąpić o uzyskanie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na dokonanie podziału oraz przedstawić odpowiednie zaświadczenie o samodzielności nowo powstałych lokali. Niezależnie od tego, podział lokalu na dwa samodzielne lokale może być wynikiem procesu sądowego o zniesienie współwłasności, co jest przedmiotem tego wpisu na blogu.

Tak jak zostało powyżej wskazane, preferowanym sposobem sądowego zniesienia współwłasności jest fizyczny podział nieruchomości. W przypadku nieruchomości lokalowej podział jest możliwy tylko w przypadku lokali o odpowiednich uwarunkowaniach technicznych, co nie zdarza się często. Warunkiem dopuszczalności takiego podziału jest dopuszczalność samodzielności lokali powstałych w wyniku podziału. Sąd oceniając, czy został spełniony ten warunek, będzie opierał się na opinii biegłego z uprawnieniami budowlanymi wydanej w tym zakresie. W takiej sytuacji nie jest potrzebna uchwała wspólnoty mieszkaniowej ani zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu. Sąd takiej oceny dokonuje samodzielnie, posiłkując się jedynie opinią biegłego.

Kiedy lokal jest samodzielny?

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Taki lokal musi mieć zapewnioną odpowiednią infrastrukturę techniczną tj.: instalację grzewczą, wodno-sanitarną, elektryczną, ew. gazową. Lokal musi również odpowiadać obowiązującym normom budowlanym, przykładowo musi mieć zapewnioną wentylację i dostęp do światła.

Jeżeli wyodrębniany lokal nie spełnia cech samodzielności, sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności może wydać postanowienie wstępne, w którym wskaże zakres niezbędnych prac, które należy wykonać celem dostosowania danego lokalu do cech samodzielności. Dopiero po zakończeniu prac w tym zakresie, sąd może wydać orzeczenie wyodrębniające nowe lokale.

Podział domu na lokale

Jedną z form zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej może być podział budynku na lokale mieszkalne. Lokal może zajmować całe piętro budynku lub znajdować się na kilku kondygnacjach. Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku jest możliwe w przypadku wyodrębnienia przynajmniej dwóch lokali. Innymi słowy, na skutek podziału muszą powstać przynajmniej dwa lokale. Podział budynku, w ramach którego dochodzi do wyodrębnienia samodzielnych lokali, skutkuje powstaniem współwłasności przymusowej tj. powstaniem części wspólnych budynku będących własnością wszystkich współwłaścicieli (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa).

Z analizy orzecznictwa wynika, że sądy w pierwszej kolejności przy znoszeniu współwłasności domu zmierzają do dokonania zniesienia w taki sposób, który zmierza do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli. Stąd też, w razie braku innych możliwości mieszkaniowych współwłaścicieli, sąd będzie dążył do podziału budynku na lokale mieszkalne, które staną się odrębną własnością współwłaścicieli. Nawet jeśli jeden ze współwłaścicieli jest właścicielem innej nieruchomości zaspokajającej jego potrzeby mieszkaniowe, to samo przez się nie uzasadnia odmowy ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali. Przeszkodą do ustanowienia odrębnej własności lokali nie są również konflikty zachodzące między współwłaścicielami.

Umowne czy sądowe zniesienie współwłasności - wady i zalety

Zalety umownego zniesienia współwłasności

Umowne zniesienie współwłasności jest najkorzystniejszym sposobem jej zniesienia. Pozwala zaoszczędzić nerwy, czas i w określonych sytuacjach pieniądze. Do listy zalet umownego zniesienia współwłasności można zaliczyć:

Umowne zniesienia współwłasności jest dobrowolne i można je przeprowadzić w każdym czasie bez udziału sądu - jest zatem szybsze a czasem nawet tańsze niż postępowanie sądowe (np. gdy taksa notarialna jest tańsza niż niezbędna dla sprawy opinia biegłego).
Podpisanie umowy o zniesieniu współwłasności pozwala na zakończenie stanu współwłasności, przez co eliminuje ryzyko konfliktów między współwłaścicielami oraz daje pewność, że każdy z nich będzie miał swoją część nieruchomości albo odpowiedni ekwiwalent pieniężny.
Umowne zniesienie współwłasności pozwala definitywnie zakończyć stosunek współwłasności, przy tym jest bezpieczne, ponieważ umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego.

Wady umownego zniesienia współwłasności

Jako jedną z wad zniesienia współwłasności w drodze umowy można wskazać sytuacje, w której sąd może uznać taką umowę za nieważną. Trzeba pamiętać, że takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko i zawsze dotyczą oceny indywidualnego stanu faktycznego, w którym doszło do naruszenia prawa czy jego nadużycia. Może to mieć miejsce przykładowo wtedy, gdy umowa została podpisana pod przymusem lub jej zawarcie może stanowić tzw. wyzysk drugiej strony. Drugą wadą może być koszt taksy notarialnej, która w niektórych przypadkach, zwłaszcza prostych, może być wyższa niż opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności.

Zalety sądowego zniesienia współwłasności

Sądowe zniesienie współwłasności pozwala na jej definitywne zakończenie w sytuacji, w której współwłaściciele nie mogą dojść do kompromisu w zakresie sposobu zniesienia współwłasności.

Sądowe zniesienie współwłasności jest ostatecznym i definitywnym rozwiązaniem stanu faktycznego, jakim jest współwłasność.
Sądowe zniesienie współwłasności pozwala na zakończenie współwłasności nieruchomości, przez co eliminuje ryzyko konfliktów między współwłaścicielami oraz daje pewność, że każdy z nich będzie miał swoją część nieruchomości albo odpowiedni ekwiwalent pieniężny.
Sądowe zniesienie współwłasności uwalnia każdego ze współwłaścicieli z obowiązku utrzymania i konserwacji całej wspólnej nieruchomości oraz ponoszenia kosztów jej eksploatacji.
Sądowe zniesienie współwłasności często bywa tańsze niż jej umowne zniesienie u notariusza.

Wady sądowego zniesienia współwłasności

Sądowe zniesienie współwłasności jest procesem długotrwałym. Wymaga od osoby składającej wniosek o zniesienie współwłasności przedstawienia propozycji podziału nieruchomości lub innej formy zniesienia współwłasności tj. przykładowo przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi na własność ze spłatą drugiego. Proces sądowy wymaga zaangażowania współwłaścicieli oraz ich aktywnego udziału.

W jakim wypadku zniesienie współwłasności lepiej załatwić w sądzie?

Naszym klientom zdecydowanie doradzam podjęcie próby umownego zniesienia współwłasności. W naszej kancelarii w pierwszej kolejności podejmujemy próby negocjacji w celu umownego załatwienia sprawy. Zdarza się jednak, że niektórzy współwłaściciele są tak uparci, że nie pozostaje nic innego niż droga sądowa. W takim wypadku tylko w ten sposób można zakończyć stan współwłasności. Wówczas nie ma już wyjścia i do zniesienia współwłasności musi dojść na drodze sądowej.

Ile czasu trwa sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości, nawet jeżeli dotyczy zgodnego wniosku stron, jest procesem długim. Wynika to z faktu, że w większości przypadków w sprawę musi być zaangażowany również biegły, który sporządza opinię sądową (techniczną). Jeżeli strony nie mogą się dogadać w zakresie sposobu zniesienia współwłasności, proces sądowy może się wydłużyć do kilku lat.

Ile czasu trwa umowne zniesienie współwłasności nieruchomości?

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga wizyty u notariusza. Czas, jaki zajmuje umowne zniesienie współwłasności, to przede wszystkim czas, który należy poświęcić na przygotowanie odpowiedniej dokumentacji dla notariusza (np. w przypadku podziału lokali - zaświadczenie o samodzielności lokali). Jeżeli jesteś zainteresowany tą formą zniesienia współwłasności, najlepiej zadzwoń do notariusza, który dokładnie wskaże Ci, jakie dokumenty należy przygotować. Do tego należy doliczyć czas niezbędny dla notariusza w celu przygotowania umowy zniesienia współwłasności.

Jakie są koszty zniesienia współwłasności nieruchomości?

Koszt zniesienia współwłasności nieruchomości zależy od kilku czynników, takich jak wartość nieruchomości, liczba współwłaścicieli oraz rodzaj zniesienia współwłasności (np. przez sprzedaż, darowiznę lub podział). W przypadku umownego zniesienia współwłasności, w sprawie kosztów najlepiej dzwonić do notariusza, u którego planuje się zawrzeć umowę. Opłata sądowa w przypadku zgodnego zniesienia współwłasności wynosi 500 zł a w razie braku zgody pozostałych współwłaścicieli - 1000 zł.

Zniesienie współwłasności – nie takie straszne?

Po zapoznaniu się z przedstawionym przeze mnie tekstem może wydawać się, że procedura sądowego zniesienia współwłasności to żmudny i skomplikowany proces. Jednak w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli chce zniesienia współwłasności, lecz nie może znaleźć porozumienia z pozostałymi, nie pozostaje nic innego niż rozpoczęcie drogi sądowej.