Karolina Trzeciak-WachZdarza się, że nie jesteśmy zadowoleni z treści podjętej przez naszą wspólnotę mieszkaniową uchwały. W naszej kancelarii często spotykamy się z tego rodzaju sytuacjami. Jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej została podjęta, to jest ona wiążącym aktem prawnym wspólnoty, dopóki nie zostanie uchylona lub unieważniona na drodze postępowania sądowego. Wobec tego, jeżeli jesteś niezadowolony z treści podjętej uchwały, powinieneś rozważyć skierowanie powództwa do sądu.
Sąd może orzec o uchyleniu uchwały w czterech następujących przypadkach:
- gdy uchwała jest niezgodna z przepisami prawa,
- gdy uchwała jest niezgodna z umową właścicieli lokali,
- gdy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
- gdy uchwała w inny sposób narusza interesy danego właściciela.
W wyjątkowych sytuacjach sąd może orzec o nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, co będzie miało miejsce jedynie w sytuacjach rażącego naruszenia prawa. W tym wpisie przyjrzę się bliżej powodom uchylenia i podpowiem Wam, co możecie zrobić, żeby skutecznie zaskarżyć uchwałę wspólnoty.
Jeżeli chcecie dowiedzieć się więcej w temacie nieważności uchwał wspólnot mieszkaniowych, zachęcam was do przeczytania kolejnego wpisu.
Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Jeśli mamy przekonanie, że podjęta przez wspólnotę uchwała jest nie tylko niekorzystna dla nas lub innych właścicieli nieruchomości, ale także jest niezgodna z prawem lub z zasadami zarządzania nieruchomościami, możemy zdecydować się na drogę sądową. W celu skutecznego zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej musisz spełnić kilka kryteriów.
Po pierwsze, musi przysługiwać Ci prawo własności do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, w której podjęta została uchwała. Prawo do zaskarżenia uchwały do sądu przysługuje tylko właścicielom lokali położonych w danej nieruchomości. Nie przysługuje ono zarządowi, zarządcy i innym podmiotom, jeżeli nie są właścicielami lokali. Nie przysługuje ono również najemcy lokalu. Po drugie, musisz wykazać istnienie jednej lub kilku podstaw do zaskarżenia uchwały (pkt. 1 – 4 powyżej). Po trzecie, musisz zmieścić się w określonym terminie.
Dwie ostatnie przesłanki zostaną szczegółowo omówione w dalszej części.
Skarżąc uchwałę, pamiętaj również, że wniesienie powództwa do sądu nie wstrzymuje automatycznie wykonania uchwały. Innymi słowy: uchwała zostanie wykonana a jej skutki – nawet jeżeli są dla Ciebie niekorzystne – mogą być trudne do odwrócenia. Z tego powodu zalecam w większości przypadków złożenie do sądu wraz z pozwem tzw. wniosku o zabezpieczenie powództwa. We wniosku takim należy dodatkowo żądać, aby sąd jeszcze przed wydaniem wyroku w sprawie i rozstrzygnięciu zasadności powództwa, wstrzymał wykonanie uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy (wydania wyroku). W praktyce taki wniosek może być przez sąd rozpoznany niezwłocznie po wniesieniu pozwu do sądu, podczas gdy na rozpoznanie całej sprawy i wydanie wyroku trzeba się uzbroić w cierpliwość.
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być uchylona?
Jak już wskazałam, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, w następujących sytuacjach: 1) niezgodności z przepisami prawa, 2) niezgodności z umową właścicieli, 3) naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) naruszenia interesów właściciela lokalu w inny sposób.
W większości przypadków, właściciele lokali domagają się uchylenia uchwały ze względu na podstawy wymienione w pkt. 3 i 4 powyżej, to jest naruszenie zasad prawidłowego zarządzania lub naruszenie interesów właściciela lokalu. Te podstawy będzie Wam również najprościej sformułować w treści pozwu. Jak konkretnie należy te podstawy interpretować?
Prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną to zarządzanie w sposób gospodarny i zgodny z dobrymi obyczajami. Naruszenie tych zasad dotyczy głównie naruszenia kwestii związanych z finansami wspólnoty lub indywidualnego właściciela lokalu. Natomiast, naruszenie innych interesów będzie polegało głównie na naruszeniu, w którym dany lokal znalazł się w obszarze oddziaływania pewnej inwestycji lub aktywności innego właściciela lokalu. Przykładowo – decyzja o zabudowie świetlika powiększająca lokale jednych mieszkańców spowoduje utratę światła w kuchni innego właściciela. Takie działanie może stanowić podstawę do skarżenia uchwały zezwalającej na dokonanie takiej inwestycji.
Często zdarza się, że sprawa nie jest oczywista. Istotne jest, że sąd badając, czy istnieją podstawy do uchylenia uchwały, stara się wyważyć interesy indywidualnego właściciela lokalu z interesami ogółu wspólnoty mieszkaniowej. W dotychczasowym orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dla uznania, że istnieją przesłanki do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu danego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór w dużej mierze sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a interesem indywidualnego członka.
Wobec tego przyjmuje się, że uchybienia proceduralne i drobne uchybienia, nawet w treści samej uchwały, nie skutkują jej uchyleniem. Więcej w zakresie uchybień proceduralnych podczas podejmowania uchwał, warunkach formalnych zebrania i terminie zawiadomienia o zebraniu możecie przeczytać tutaj.
Przykład: Mieszkaniec nie powiadomił wszystkich o treści podjętej uchwały
Pani Mieszkaniówka, nie będąc członkiem zarządu wspólnoty, zbierała w drodze indywidualnej głosy nad uchwałą w sprawie montażu klimatyzatora w jej lokalu. Uchwała uzyskała większość głosów. Pani Mieszkaniówka nie powiadomiła wszystkich właścicieli o treści podjętej uchwały. Czy taka uchwała może być skutecznie zaskarżona? To zależy 😊 Co do zasady, uchwała może być uchylona jeżeli dane uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. W naszym przypadku, jeżeli doszło do podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osobę nieuprawnioną, to osoba skarżącą taką uchwałę musi udowodnić, że to uchybienie miało wpływ na treść uchwały. W mojej ocenie, w większości przypadków jest to trudne do udowodnienia. Dla porównania przeczytajcie przykład II.
Przykład: Naruszenie prawidłowego trybu głosowania
Pani Mieszkaniówka, nie będąc członkiem zarządu wspólnoty, zbierała w drodze indywidualnej głosy nad uchwałą w sprawie montażu klimatyzatora w jej lokalu. Uchwała uzyskała większość głosów. Pani Mieszkaniówka nie podeszła z kartą do głosowania do sąsiada, nad którego oknem będzie zgodnie z uchwałą wisieć klimatyzator. Nie powiadomiła go również o treści uchwały. W takim przypadku sąsiad Pani Mieszkaniówki może wskazywać, że gdyby doszło do zebrania wspólnoty, miałby szansę przekonać pozostałych właścicieli, że tego rodzaju montaż klimatyzatora będzie powodował hałas w jego mieszkaniu i z tego powodu jest temu przeciwny. W razie podjęcia uchwały o tej treści sąsiad może ją zaskarżyć. W takim przypadku podjęcie przez wspólnotę uchwały z naruszeniem prawidłowego trybu głosowania może skutkować jej uchyleniem przez sąd.
Podsumowując, kwestia uchylenia uchwał wspólnot mieszkaniowych zależy w dużej mierze od zbadania konkretnego przypadku i ważenia interesów indywidualnego właściciela lokali z interesem wspólnoty mieszkaniowej.
Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 6 tygodni liczonych od dnia podjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej albo 6 tygodni od dnia powiadomienia o treści podjętej uchwały procedowanej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin ten jest tzw. terminem zawitym. Oznacza to, że nie może zostać przez sąd przywrócony ani przedłużony.
Co prawda, spotkałam się z orzeczeniem, w którym sąd przywrócił 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały. W przedmiotowej sprawie opóźnienie z wniesieniem powództwa było niewielkie oraz nie było zawinione, a utrzymanie w mocy uchwały wywoływałoby dla właściciela bardzo dotkliwe negatywne skutki. Niemniej jednak należy liczyć się z tym, że takie przywrócenie terminu stanowi wyjątek a regułą jest oddalanie powództwa na skutek wniesienia pozwu po tym terminie, nawet jeżeli co do zasady odwołanie było słuszne.
Pamiętajcie, że w przypadku podjęcia uchwały na zebraniu, 6-tygodniowy termin biegnie dla każdego z właścicieli lokali jednakowo. Oznacza to, że nawet dla tych właścicieli, którzy nie byli obecni na zebraniu, termin ten biegnie od dnia zebrania wspólnoty, na którym została podjęta uchwała.
Inaczej jest w przypadku podejmowania uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym. W tych przypadkach termin ten jest liczony dopiero od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały. Co istotne, od powiadomienia o całej treści uchwały, a nie o samym wyniku głosowania. Powszechną praktyką jest wrzucenie treści uchwał do skrzynek odbiorczych właścicieli lokali. W takim przypadku doradzałabym zarządowi lub zarządcy sporządzanie notatki, w jakim dniu nastąpiło doręczenie uchwały do skrzynki. Wydaje się, że wystarczające jest powiadomienie o treści uchwały poprzez jej wywieszenie na tablicy ogłoszeń. W przypadku właścicieli niezamieszkujących w danej nieruchomości, którzy zarządcę lub zarząd o tym powiadomili, doradzałabym bezwzględnie wysłanie do nich treści uchwały za pomocą listów poleconych.
A co w przypadku niezawiadomienia właściciela o treści podjętej uchwały w trybie indywidualnym lub mieszanym ? W takiej sytuacji należy przyjąć, że termin do zaskarżenia uchwały biegnie od daty powzięcia wiedzy przez właściciela, że uchwała o takiej treści została podjęta. Ciężar dowodu wykazania tej daty spoczywa na wnoszącym powództwo do sądu, czyli na właścicielu.
W przypadku spóźnienia się z zaskarżeniem uchwały w terminie 6-tygodniowym nie zawsze oznacza to pozbawienia możliwości ochrony swoich praw przed sądem. Jeżeli właściciel nie zaskarżył uchwały w tym terminie, może domagać się jej wzruszenia, żądając stwierdzenia jej nieważności lub nieistnienia. Od razu podkreślam, że stwierdzenie nieważności lub nieistnienia uchwały dotyczy sytuacji szczególnych, stanowiących rażące naruszenie prawa, co omówiłam w osobnym wpisie. Wobec tego nie doradzałabym czekania z zaskarżeniem uchwały ponad 6-tygodniowy termin, gdyż sąd mógłby nie uznać danego przypadku za szczególne kwalifikowane naruszenie prawa, które skutkuje nieważnością uchwały. Skutkowałoby to nierozpoznaniem sprawy merytorycznie przez sąd z uwagi na uchybienie terminowi do zaskarżenia uchwały.
Przykład z praktyki: Rozpoczęcie okresu do zaskarżenia uchwały
Na zebraniu wspólnoty, na którym była obecna Pani Mieszkaniówka, została podjęta uchwała nr 1. W zakresie uchwały nr 2 miało się odbyć „dozbieranie” głosów w drodze indywidualnej, gdyż druga uchwał nie uzyskała większości na zebraniu. Pani Mieszkaniówka nie zgadzała się zarówno z treścią uchwały numer 1 jak i numer 2, chce je zaskarżyć do sądu. Jakie ją obowiązują terminy? W zakresie pierwszej uchwały 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały biegnie od dnia zebrania. Uchwała nr 2 nie została jeszcze podjęta, zatem dopiero gdy zostanie podjęta, a Pani Mieszkaniówka zostanie powiadomiona o jej treści, rozpocznie wobec niej bieg 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały.
Zmiana właściciela lokalu a termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty
Gdy dojdzie do sprzedaży lokalu w okresie biegu 6-tygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty, nowy właściciel lokalu nabywa również prawo do jej zaskarżenia. Ma na to czas do końca biegu tego terminu. Dzieje się tak, ponieważ nowy właściciel z chwilą zakupu lokalu staje się również członkiem wspólnoty mieszkaniowej ze wszelkimi przysługującymi mu z tego tytułu prawami i obowiązkami. A więc zmiana właściciela lokalu w czasie otwartym do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej uprawnia nabywcę lokalu do zaskarżenia tej uchwały. Co istotne, termin ten nie biegnie na nowo, tj. nowemu właścicielowi pozostaje dokładnie tyle czasu do zaskarżenia uchwały, ile pozostawałoby dotychczasowemu właścicielowi. Przykładowo, gdy mieszkanie zostało sprzedane w okresie 2 tygodni od podjęcia uchwały, to nowemu właścicielowi przysługuje okres 4 tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały.
Co w przypadku, gdy nowy nabywca dowiaduje się o treści uchwały po 6-tygodniowym okresie do jej zaskarżenia? W takim przypadku można rozważyć możliwość wniesienia do sądu pozwu o stwierdzenie nieważności lub nieistnienia uchwały wspólnoty, który jak już to zostało przeze mnie wspomniane, został omówiony w osobnym wpisie.
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest ważna?
Uchwała, która nie zostanie zaskarżona przez członka wspólnoty mieszkaniowej w ustawowym terminie 6 tygodni jest uchwałą obowiązującą we wspólnocie mieszkaniowej i wobec niej można potocznie mówić, że jest “ważną” uchwałą. Nie istnieją szczegółowe wytyczne, które określają nam w jakich przypadkach podjęta uchwała jest ważna. Dla ważności uchwały nie jest istotne wskazanie numeru uchwały, czy też podstawy prawnej, chociaż jest to dobra praktyka. Jeżeli jednak nie skorzystaliśmy z prawa do złożenia pozwu o uchylenie uchwały a mamy wątpliwości co do jej zgodności z przepisami prawa, pozostaje nam jedynie skorzystać z wyjątkowego środka prawnego jakim jest powództwo o stwierdzenie nieważności lub nieistnienia uchwały. Jest to droga wyjątkowa, gdyż stwierdzenie nieważności ma miejsce tylko w sytuacji stwierdzenia rażącego naruszenia prawa. Stąd też, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do ważności uchwały, w pierwszej kolejności należy rozważyć powództwo o jej uchylenie a dopiero w przypadku niespełnienia przesłanek do uchylenia uchwały, można rozważać powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały. Jeżeli jednak masz nadal wątpliwości, z której z przedstawionych dróg skorzystać, zachęcam do indywidualnego kontaktu.
