Karolina Trzeciak-WachW kwestii dotyczącej możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej powstał osobny wpis, lecz dotyczył on możliwości uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Do naszej kancelarii trafiają również pytania dotyczące przypadków, kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna, dlatego postanowiłam poświęcić tej materii osobny wpis.
W jakich przypadkach sąd stwierdza, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna?
Stwierdzenie przez sąd nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest sytuacją wyjątkową i ma miejsce jedynie w przypadku stwierdzenia zaistnienia rażącego naruszenia prawa. Innymi słowy, tylko w szczególnych przypadkach sąd może stwierdzić nieważność uchwały. Ma to miejsce, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, a więc gdy uchwała jest sprzeczna z ustawą, ma na celu obejście ustawy lub gdy jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Stwierdzenie nieważności uchwały a uchylenie uchwały przez sąd
Stwierdzenie przez sąd nieważności uchwały nie należy do sytuacji częstych. W praktyce zdarza się to znacznie rzadziej niż przypadki procesów sądowych zmierzających do uchylenia uchwały. Jest to zresztą oczywiste, bowiem sytuacje naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego przy podejmowaniu uchwał nie zdarzają się często.
Oznacza to, że właściciel w pierwszej kolejności powinien rozważyć wniesienie do sądu powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty, do którego wniesienia uprawnia ustawa o własności lokali. Jest to typowa i najczęstsza droga postępowania, dzięki której można wyeliminować wadliwą uchwałę z porządku prawnego. Powództwo o ustalenie (stwierdzenie) nieważności uchwały, a powództwo o uchylenie uchwały, to dwa odrębne powództwa, których charakter oraz podstawy prawne różnią się.
W przypadku powództwa o uchylenie uchwały podstawą prawną powództwa jest ustawa o własności lokali. W przypadku powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały, podstawą prawną są przepisy kodeksu cywilnego.
Termin do wniesienia powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały
Dla powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zasadą jest, że właściciel powinien ją zaskarżyć w terminie 6-tygodniowym od jej podjęcia lub powzięcia wiedzy o jej treści w przypadku indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie zaskarżenie uchwały, nie licząc przypadków wyjątkowych, jest niedopuszczalne.
Jeżeli powyższy termin upłynie, można próbować skorzystać z powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały, które nie jest ograniczone jakimkolwiek terminem i można je wnieść w dowolnym czasie. Jedyne, o czym należy pamiętać, to fakt, że powództwo to przysługuje tylko w razie wyjątkowo rażącego naruszenia prawa,. Istotne jest również istnienie interesu prawnego po stronie osoby wnoszącej powództwo. Jeżeli skarżona uchwała wpływa na prawa i obowiązki właściciela kierującego sprawę do sądu, to co do zasady można mówić o istnieniu interesu prawnego we wniesieniu tego rodzaju sprawy do sądu.
Stąd też, jeżeli jesteś niezadowolony z treści podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały i masz wątpliwości, czy jest ona zgodna z prawem, nie radziłabym czekać z zaskarżeniem jej do sądu. Powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie zastępuje powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie powinieneś spokojnie czekać, aż upłynie 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały, z przekonaniem, że zawsze możesz wnieść powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna tylko w przypadku rażącego naruszenia prawa, o czym była mowa powyżej.
Nieistnienie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Jeszcze innym przypadkiem jest sytuacja, w której właściciel może mieć interes prawny w domaganiu się od sądu stwierdzenia nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Kiedy taka sytuacja ma miejsce? Z nieistnieniem uchwały będziemy mieć najczęściej do czynienia, gdy uchwała została „podjęta” bez wymaganej ilości głosów, ale mimo tego zarząd kwalifikuje uchwałę jako ważną i wiążąca, a następnie na jej podstawie wpływa na prawa oraz obowiązki danego właściciela. W tego rodzaju sytuacjach najbardziej uzasadnione będzie wniesienie takiego właśnie powództwa, które podobnie jak w przypadku powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały, nie jest ograniczone żadnym terminem. W takim pozwie kieruje się żądanie o stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która błędnie została zakwalifikowana jako podjęta i wiążąca uchwała. Należy pamiętać, że podobnie jak przy stwierdzeniu nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, również stwierdzenie przez sąd jej nieistnienia należy do sytuacji mniej typowych niż uchylenie uchwały.
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest ważna?
Pytanie o to, kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest ważna jest ściśle związane z pytaniem kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna. Temat ten często pojawia się w praktyce naszej kancelarii i ja również powtarzam wielokrotnie, iż niezaskarżona przez członka wspólnoty mieszkaniowej uchwała jest uchwałą ważną i obowiązującą we wspólnocie mieszkaniowej. Wiele razy słyszę zdania: „Ale Pani Mecenas, uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa”, „Ale Pani Mecenas, uchwała nie została mi doręczona.”, „Ale Pani Mecenas, uchwała została podjęta z naruszeniem trybu głosowania.” Zadaję wtedy następujące pytanie: „Czy uchwała została zaskarżona?”
Jeżeli uchwała nie jest uchylona przez sąd lub sąd nie stwierdził jej nieważności, uchwała jest obowiązującym we wspólnocie prawem i jest uchwałą ważną. Stąd też, przy wniesieniu powództwa do sądu, w celu uniknięcia niekorzystnych skutków, które w stosunku do Ciebie wynikają z zaskarżonej uchwały, możesz wnieść dodatkowo wniosek o zabezpieczenie powództwa. W takim wniosku wnosisz o wstrzymanie wykonania uchwały przez sąd, do czasu rozpoznania sprawy i uprawomocnienia się wyroku. Pozytywne rozpatrzenie takiego wniosku skutkuje tym, że na czas postępowania masz spokój z realizacją postanowień uchwały. Nie oznacza to jednak, że uchwała ta automatycznie nie jest już uchwałą „ważną”. Podobnie jak w przypadku oskarżonych w postępowaniach karnych, istnieje domniemanie niewinności, tak również w przypadku uchwał wspólnot mieszkaniowych, dopóki nie zostaną uchylone przez sąd lub sąd nie stwierdzi ich nieważności, istnieje domniemanie, że są one ważne i zgodne z prawem.
Jeżeli macie dalsze wątpliwości odnośnie tego, czy:
- możecie skutecznie domagać się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej , albo
- zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, albo
- zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej,
zachęcam do umówienia się na konsultację online!
