Zgoda na montaż urządzeń we wspólnocie mieszkaniowej - co musisz wiedzieć?

Czy potrzebna jest zgoda na montaż klimatyzatora, paneli fotowoltaicznych, kamer, tabliczek informacyjnych na budynku?

W budynku wspólnoty mieszkaniowej mamy zarówno części wspólne nieruchomości, które mówiąc kolokwialnie należą do wszystkich właścicieli lokali znajdujących się w budynku, jak i samodzielne lokale i ich części, które należą tylko do konkretnego właściciela.

Wspomnę tylko na marginesie, że w lokalu mogą znajdować się również elementy części wspólnych takie jak np. piony wodno-kanalizacyjne, o czym możesz poczytać w innym, poświęconym temu, wpisie mojego autorstwa.

Zasada jest następująca, jeżeli właściciel, czy też osoba trzecia (najemca, użytkownik) chce zająć część nieruchomości wspólnej pod montaż urządzenia takiego jak np. kamera, tabliczka informacyjna, jednostka zewnętrzna klimatyzatora, to powinien najpierw uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w formie uchwały. Analogiczna zgoda wspólnoty jest potrzebna również w przypadku, gdy trzeba poprowadzić jakiekolwiek kable lub instalacje przez części wspólne nieruchomości. Do części wspólnych nieruchomości zaliczamy dach, elewację, korytarze itd. Montaż klimatyzatora na elewacji znajdującej się nad balkonem również będzie wymagał uzyskania odpowiedniej zgody.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowejna montaż klimatyzatora

W wielu wspólnotach mamy regulaminy porządku domowego lub inne regulaminy, w których jest określone, czy montaż urządzeń wymaga uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej, czy też wystarczająca będzie w tym przypadku zgoda zarządu wspólnoty lub zarządcy. W takich przypadkach wystarczy uzyskać odpowiednią zgodę od zarządu lub zarządcy wspólnoty. Odpada wtedy, niekiedy uciążliwe zbieranie głosów pod uchwałą w sprawie uzyskania zgody.

W przypadku klimatyzatora, pewnym rozwiązaniem może być umieszczenie jednostki zewnętrznej na płycie balkonowej. Wystarczy wtedy zgoda samego zarządu lub zarządcy wspólnoty. Trzeba jednak rozważyć jak będzie przebiegać instalacja, czy nie będzie nadmiernie ingerowała w części wspólne. W wielu przypadkach da się to wykonać mało inwazyjnie, jednak bez analizy konkretnej sytuacji nie można stwierdzić jednoznacznie, czy wobec tego rodzaju montażu potrzebna będzie zgoda wspólnoty, czy jednak nie. Każdy przypadek należy ocenić indywidualnie.

Zgoda architekta

Przy montażu np. do elewacji może się okazać, że niezbędne będzie dodatkowo uzyskanie zgody architekta lub dewelopera. Jeżeli jesteście właścicielami mieszkania w nowym budynku, warto w pierwszej kolejności sprawdzić swój akt notarialny zakupu mieszkania lub instrukcję użytkowania lokalu. Odpowiednie zapisy dotyczące montażu i uzyskania zgody mogą się również znajdować w regulaminie porządku domowego lub w dedykowanej instrukcji, czy też uchwale, którą dysponuje zarządca lub administrator wspólnoty. Warto również zasięgnąć informacji właśnie u administratora lub zarządcy, czy ma wiedzę na temat istnienia jakiegokolwiek dokumentu związanego z montażem urządzeń na częściach wspólnych nieruchomości.

W wielu nowych inwestycjach dobrą praktyką deweloperów jest wyznaczanie miejsca, gdzie najlepiej wykonać montaż klimatyzatora.

W starszym budownictwie należy pamiętać o tym, że budynek może być wpisany do gminnej ewidencji zabytków lub do rejestru zabytków. W takim przypadku niezbędna może się okazać zgoda konserwatora na dokonanie jakiegokolwiek montażu urządzenia na elewacji.

Czy wspólnota może zabronić montażu klimatyzacji?

Może się tak zdarzyć. Jeżeli do montażu urządzenia wystarczy otrzymać zgodę zarządu, może on nie wyrazić takiej zgody. W takim jednak przypadku, niezadowolony właściciel może samodzielnie przejść się po mieszkaniach i pozbierać głosy od właścicieli pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej wyrażającą zgodę na montaż. W końcu, wola wspólnoty mieszkaniowej ma prymat nad wolą zarządu wspólnoty.

Co w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa nie wyrazi zgody na montaż? Tu mamy patową sytuację. Nie da się przymusić wspólnoty do wyrażenia takiej zgody. Nie ma też środków prawnych do tego, żeby wystąpić do sądu z powództwem. A dlaczego? Dlatego, że wyrażenie zgody bądź jej odmowa należy do uprawnień wspólnoty, a jak coś jest uprawnieniem a nie obowiązkiem, to nie możemy nikogo do tego przymusić, w tym również wspólnoty.

Czy można pobierać wynagrodzenie za montaż klimatyzatora? Czy wspólnota może pobierać wynagrodzenie na montaż tabliczek informacyjnych i innych urządzeń?

Wspólnota mieszkaniowa może pobierać wynagrodzenie za zajęcie części elewacji, dachu i innych części wspólnych przez jednego właściciela lub osoby trzecie pod urządzenia różnego rodzaju. Opłata w tym zakresie powinna odpowiadać stawkom rynkowym.

Co istotne, a jest częstym błędem, wspólnota musi zawrzeć umowę z osobą, która zamierza umieścić urządzenie na częściach wspólnych, jeżeli chce pobierać z tego tytułu wynagrodzenie. Nie wystarczy sama uchwała, nie będzie ona podstawą do pobierania wynagrodzenia. Oczywiście spotkałam się z sytuacjami, kiedy mamy tylko samą uchwałę w sprawie opłat za montaż różnego rodzaju urządzeń, ale jest to błąd. Być może ktoś źle doradził wspólnocie, jeżeli nie zawarła ona stosownej umowy w tym zakresie. Jeżeli taki użytkownik urządzenia dobrowolnie płaci na rachunek wspólnoty można powiedzieć, że nie ma problemu. Natomiast, trzeba mieć na uwadze, że w każdej chwili może się rozmyślić i przestać płacić, a wtedy bez umowy nie ma podstawy prawnej do windykowania należności. Jeżeli zdarzyłoby się, że w ewentualnym postępowaniu sądowym, taki właściciel sprzeciwi się nakazowi zapłaty wydanemu w jego sprawie, to wspólnota mieszkaniowa ryzykuje, że nie tylko nie zostanie zasądzona na jej rzecz należność główna, lecz również przegra koszty procesu.

Czy wspólnota może pobierać opłaty za montaż tylko od właścicieli lokali użytkowych?

W praktyce spotkałam się z sytuacją, w której wspólnota ustaliła, że właściciele lokali mieszkalnych nie ponoszą opłat za montaż klimatyzatorów, a ponoszą je tylko właściciele lokali usługowych. Nie ma podstaw do różnicowania jakichkolwiek właścicieli w zakresie tego rodzaju opłat. Oczywiście, czasem diabeł może tkwić w szczegółach np. jednostki zewnętrzne dla lokali mogą być w specyficznym miejscu, w którym niezależnie kto by je tam montował, czy to właściciel mieszkania, czy lokalu usługowego, opłata byłaby pobierana. W takim przypadku, można uznać zasadność takiej opłaty.

Chodzi o to, że nie możemy we wspólnocie różnicować bez żadnej podstawy opłat dla właścicieli.

Montaż urządzenia bez zgody wspólnoty

Spotykam się często z sytuacjami, w których właściciele są przekonani, że mogą sobie montować dowolnie jakiekolwiek urządzenia na częściach wspólnych nieruchomości. W szczególności, niska świadomość w zakresie możliwości montażu jest w sprawach montażu urządzeń na elewacji znajdującej się nad balkonem lub tarasem przyległym do mieszkania.

Wspólnota mieszkaniowa może dokonać demontażu takich urządzeń tylko w sytuacji bezpośredniego zagrożenia zdrowia lub życia i to niezwłocznie jak wystąpi takie zagrożenie. W innym wypadku, jeżeli nie uda się dogadać polubownie z osobą, która umieściła urządzenie, pozostaje droga sądowa. W przypadku wystąpienia na drogę sądową, można dodatkowo żądać zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zajętej części wspólnej.

Oczywiście warto najpierw w takich przypadkach podjąć próbę polubownego zażegnania sporu z właścicielem lub osobą trzecią, która umieściła urządzenie.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Inna dość częsta sytuacja we wspólnotach pojawia się, gdy osoba dokonuje montażu urządzenia bez zgody wspólnoty, a ta następnie obciąża tę osobę opłatą za bezumowne korzystanie. Tego rodzaju działanie nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Wspólnota nie może działać władczo i nie ma uprawnień do nakładania jakichkolwiek opłat lub kar bez podstawy prawnej. Samo zajęcie części wspólnej nieruchomości przez właściciela lub osobę trzecią, nie tworzy automatycznie podstawy prawnej do dokonywania jakichkolwiek naliczeń.

Wspólnota nie może podjąć również skutecznie uchwały w tej kwestii, a jeżeli to zrobi, to taka uchwała jest nieważna z mocy prawa.

Nie oznacza to, że wspólnota nie ma możliwości dochodzenia zapłaty od osoby, która zajęła część wspólną. Takiej zapłaty może jednakże dochodzić w postępowaniu sądowym, poprzez wytoczenie powództwa o zapłatę wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Zwykłe wezwanie do zapłaty, uchwała wspólnoty, czy też zarządu, dopisanie określonej kwoty tytułem „opłaty” za korzystanie z części wspólnych – nie będzie w takim wypadku stanowiło skutecznej podstawy prawnej do zapłaty.

Zapisy w umowach deweloperskich wyrażające zgodę na montaż urządzania lub inne zajęcie części wspólnych

W praktyce zdarza się, że deweloper w umowach deweloperskich, czy też już przenoszących własność lokali zawieranych z właścicielami umieszcza sobie zapis, że zobowiązuje kupującegodo wyrażenia blankietowej zgody w sprawie montażu np. klimatyzatora dla lokali usługowych znajdujących się w tym budynku. Po zawiązaniu wspólnoty, deweloper występuje do zarządcy, czy też wspólnoty o wyrażenie zgody, powołując się na zapisy w aktach notarialnych. Czy zarządca lub wspólnota mieszkaniowa w takim wypadku jest obowiązana do udzielenia zgody? Nie. W aktach notarialnych zgodę wyrazili nabywający lokale w danej nieruchomości, czyli osoby fizyczne a nie wspólnota mieszkaniowa. Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej jest ona osobnym podmiotem prawa, osobnym bytem prawnym od poszczególnych właścicieli. Dlatego też, wspólnota mieszkaniowa może zdecydować odmiennie, niż właściciele, którzy wyrazili swoje zgody w aktach notarialnych. Tym bardziej, na tej podstawie ani zarządca ani zarząd wspólnoty nie powinien wyrażać zgody na dokonanie takiej czynności.

Dodatkowo, jeżeli w akcie notarialnym mamy postawiony warunek, że wspólnota nie będzie pobierała wynagrodzenia za montaż urządzeń na częściach wspólnych, takie zapisy są względem wspólnoty bezskuteczne. Innymi słowy, wspólnota może zdecydować inaczej. Co więcej, jest to również istotne dla osób, które kupują lokal np. usługowy i deweloper jako dodatkowy argument za zakupem wskazuje, że w aktach notarialnych zawieranych z innymi kupującymi w tej nieruchomości zapewni nieodpłatny montaż urządzenia. Jeżeli jest to dla ciebie decydujący argument za tym, żeby nabyćwybrany lokal, to pamiętaj, że tego rodzaju zapis nie może przymusić wspólnoty i w praktyce możesz nie otrzymać zgody.

Na marginesie, w większości przypadków tego rodzaju blankietowe zgody stanowią klauzulę abuzywne, czyli niedozwolone postanowienia umowne.