Karolina Trzeciak-WachW budynkach wielomieszkaniowych wyróżniamy lokale, które są odrębną własnością danego właściciela oraz części wspólne będące przedmiotem współwłasności. Każdy właściciel mniej więcej wie w jakich granicach znajduje się jego lokal, a gdzie zaczynają się części wspólne nieruchomości. Nie ma większych problemów z uznaniem, że winda, korytarz, klatka schodowa i dach stanowią części wspólne. Istnieją jednak takie części nieruchomości, które nie tak łatwo zakwalifikować. Często nawet administrator albo członkowie wspólnoty błędnie je klasyfikują. Problematyczną może stać się kwalifikacja prawna balkonów, urządzeń technicznych, instalacji, kominów, kaloryferów, wentylacji mechanicznej i innych urządzeń, które znajdują się w nieruchomości. Rozstrzygnięcie tego zagadnienia ma niebagatelne znaczenie, gdyż od tego zależy, kto ma ponosić koszty ich utrzymania oraz płacić za ewentualne remonty i naprawy. W zależności od rozstrzygnięcia, będzie to właściciel lokalu, który korzysta z balkonu lub jakiegoś urządzenia albo będzie to wspólnota mieszkaniowa.
Części wspólne nieruchomości – ustawa
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, części wspólne obejmują grunt oraz budynek i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Co to oznacza? Po pierwsze, częściami wspólnymi będą powierzchnie w budynku, które nie stanowią wyodrębnionej zamkniętej przestrzeni tworzącej samodzielne lokale. Innymi słowy, do części wspólnych nie można kwalifikować samodzielnych lokali. Jako lokal należy rozumieć wyodrębnioną ścianami pewną zamkniętą i samodzielną przestrzeń. Dodatkowo, do części wspólnej nie będzie można zaliczyć wszelkiego rodzaju urządzeń, które - tak jak napisałam powyżej - nie służą do wyłącznego użytku konkretnego właściciela.
Jakie mogą być przykładowe części wspólne nieruchomości?
Jako części wspólne można wskazać elementy na zewnątrz budynku przykładowo urządzenia i części wspólne gruntu takie jak pasy zieleni, place zabaw, ławki, stojaki na rowery, wiaty śmietnikowe, szlabany parkingowe, zewnętrzne miejsca postojowe. W budynku części wspólne stanowią ściany zewnętrzne i nośne, klatki schodowe, korytarze, windy, fundamenty, dach, bramy, rampy oraz ogólnie instalacje wodno-sanitarne, instalacje grzewcze i elektryczne. W kontekście instalacji należy mieć na względzie, że dotyczą one instalacji nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niekiedy wyznaczenie konkretnej granicy między częścią wspólną nieruchomości a pojedynczym lokalem jest bardzo trudne. W takim przypadku trzeba patrzeć szerzej, na całą nieruchomość, to jest mieć na uwadze również funkcjonalne znaczenie danej instalacji lub urządzenia, które może mieć wpływ na prawidłowe funkcjonowanie części wspólnych.
W praktyce „starego” budownictwa, w którym wydzielone były mieszkania komunalne, bardzo często zdarza się sytuacja, że jedyna część gruntu, będąca częścią wspólną, to grunt położony bezpośrednio pod budynkiem. Innymi słowy, nie ma jakiegokolwiek kawałka gruntu, którym wspólnota mieszkaniowa musiałaby faktycznie zarządzać. Zdarza się, że członkowie wspólnot mieszkaniowych korzystają z gruntów i działek przyległych do takich nieruchomości, gdyż są nieświadomi tego, że nie stanowią one ich własności, lecz zazwyczaj własność gminy. W przypadku nieruchomości nowszych, np. deweloperskich, praktyką jest wydzielanie większych działek gruntu pod inwestycję mieszkaniową. W takich przypadkach częścią wspólną zazwyczaj będzie nie tylko grunt pod budynkiem, lecz również znajdujący się wokół budynku określony teren. To co znajduje się na tym przylegającym do budynku gruncie stanowi zazwyczaj część wspólną nieruchomości, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa.
Kiedy mamy do czynienia z częściami wspólnymi?
Do części wspólnych nie zaliczamy samodzielnych lokali, które są odrębnym przedmiotem własności poszczególnych właścicieli. Części wspólne nieruchomości to więc te części, które nie służą do wyłącznego użytkowania przez poszczególnych właścicieli.
Co najważniejsze, niejednokrotnie nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy mamy do czynienia z częściami wspólnymi bez fachowej analizy od strony technicznej. Nie zawsze da się uzyskać jednoznaczną odpowiedź, patrząc tylko i wyłącznie na położenie, tj. umiejscowienie danego urządzenia. Nie można jednoznacznie stwierdzić, że dane urządzenie, które znajduje się w samodzielnym lokalu, stanowi wyłączną własność właściciela lokalu. Jeżeli mamy do czynienia z urządzeniami takimi jak instalacje, których części służą również innym właścicielom, to będą one przedmiotem współwłasności i kwalifikujemy je jako części wspólne nieruchomości. Zdarzyć się może tak, że instalacja czy urządzenie, które znajduje się w jednym lokalu, ma również funkcjonalny wpływ na działanie całej instalacji lub zespołu urządzeń służących wspólnocie (np. piony kanalizacyjne biegnące przez kilka lokali). Stąd postawienie jednoznacznej granicy pomiędzy częściami wspólnymi a częściami będącymi przedmiotem wyłącznej własności danego właściciela wymaga niekiedy opinii prawnika oraz eksperta budowlanego. Tylko wspólna analiza funkcjonalna danego urządzenia może dać nam jednoznaczną odpowiedź na tak postawione pytanie.
Instalacja grzewcza jako część wspólna
Pojawić się może pytanie, czy instalacja grzewcza znajdująca się w poszczególnych lokalach oraz w całym budynku stanowi część wspólną nieruchomości? Instalacja grzewcza, w tym wszelkie urządzenia służące do jej obsługi i prawidłowego funkcjonowania, stanowią część wspólną nieruchomości. Wynika to z faktu, że nie służy ona wyłącznie właścicielowi poszczególnego lokalu, lecz z tych urządzeń – chociażby pośrednio - korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Za pomocą instalacji i urządzeń grzewczych ciepło jest rozprowadzane zarówno po całym budynku, jak i do poszczególnych lokali. Instalacje grzewczą stanowiącą część wspólną stanowią również rury wchodzące do poszczególnych lokali, aż po ich zakończenia, tj. grzejniki znajdujące się w poszczególnych lokalach.
Cieknący kaloryfer. Kto ponosi koszty naprawy kaloryfera?
Kaloryfery są częścią instalacji grzewczej. Skoro są one częścią instalacji grzewczej, stanowią one również element części wspólnych nieruchomości. Wobec tego, wymiana i naprawa cieknącego kaloryfera obciąża wspólnotę mieszkaniową. Właściciel nie może również samowolnie, a więc bez uzyskania wcześniejszej zgody wspólnoty mieszkaniowej, wymienić kaloryfera na inny, czy też zmienić jego położenia. Oczywiście, w sytuacji, w której właściciel sam uszkodził dany kaloryfer, to ostatecznie on będzie ponosić koszty jego naprawy. W przypadku wezwania konserwatora wspólnoty mieszkaniowej do naprawy kaloryfera lub jego awarii, należy dokonać wstępnych oględzin, czy czasem przyczyna uszkodzenia nie wynika z działań właściciela.
Piony wodno-kanalizacyjne. Wymiana pionów
Piony wodno-kanalizacyjne stanowią część wspólną nieruchomości. Podobnie jak instalacja grzewcza, piony nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu, lecz służą również innym członkom wspólnoty mieszkaniowej. Inaczej jest w przypadku elementów poziomych instalacji wodno-kanalizacyjnej, która jest wyłączną własnością właściciela lokalu, w którym się znajduje. Wynika z tego, że koszty remontów pionowych instalacji wodno-kanalizacyjnych obciążają wspólnotę mieszkaniową, a właściciel nie ma prawa do samowolnej, tj. bez uzyskania wcześniejszej zgody wspólnoty, ingerencji w piony lub ich wymianę.
Kto ponosi koszty naprawy uszkodzonych płytek? Przykład z praktyki
Wielokrotnie spotykam się w praktyce z pytaniem, kto ponosi koszty naprawy zabudowy oraz płytek, gdy na skutek wymiany pionów doszło do jej uszkodzenia? Niewątpliwie przyjętą praktyką jest zabudowa nieestetycznych pionów wodno-kanalizacyjnych, w tym wyłożenie zabudowy płytkami.
Przykład z praktyki: Ekipa budowlana uszkodziła zabudowę pionów.
Podczas dokonywania wymiany całego pionu wodno-kanalizacyjnego, ekipa budowlana działająca na zlecenie wspólnoty uszkodziła u Pani Mieszkaniówki zabudowę pionów, wykonaną ze ścianki gk oraz płytek. Pani Mieszkaniówka wezwała wspólnotę do naprawy uszkodzonych płytek i zniszczonej zabudowy. Czy w takim wypadku wspólnota powinna zapłacić Pani Mieszkaniówce?
Odpowiedź na to pytanie należy zacząć od tego, że piony wodno-kanalizacyjne stanowią część wspólną nieruchomości. Stąd, wspólnota mieszkaniowa musi mieć swobodny dostęp do pionów, a w razie wystąpienia awarii mieć możliwość ich naprawy lub wymiany. Doskonale rozumiem, że przyjętym zwyczajem jest obecnie zabudowa pionów i wyłożenie zabudowy płytkami. Jednak właściciele muszą liczyć się z tym, że w razie awarii lub potrzeby wymiany pionów, może dojść do uszkodzenia zabudowy i płytek. Niekiedy jest to niezbędne, aby dostać się do pionów i dokonać czynności naprawczych. W omawianym przypadku Pani Mieszkaniówce nie należy się zwrot kosztów poniesionych w związku z uszkodzeniem ścianki oraz płytek, które były konieczne, żeby przeprowadzić czynność wymiany pionów. Oczywiście dotyczy to tylko zniszczeń, które są niezbędne do dostania się do pionu i jego naprawę. W przypadku dokonania wszelkich uszkodzeń ponad zwykłą miarę, wspólnota mieszkaniowa będzie odpowiadała za powstałą szkodę.
W sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa zleca przeprowadzenie wymiany lub naprawy pionów, doradzałabym zabezpieczyć interesy wspólnoty odpowiednimi zapisami w umowie z wykonawcą, aby uniknąć na przyszłość sporów z członkami wspólnoty. Po pierwsze, niech wykonawca przeprowadza dokumentację zdjęciową łazienki, na zdjęciach niech będzie widoczny stan łazienki przed przystąpieniem do czynności oraz po nich. Po drugie, w umowie wykonawca powinien się zobowiązać do dochowania wszelkich starań, żeby uszkodzenia spowodowane koniecznością dostania się do pionów były jak najmniejsze. Tego rodzaju zapisy zabezpieczają dowodowo wspólnotę przed ewentualnym sporem z niezadowolonym właścicielem, któremu uszkodzono płytki i zabudowę pionów.
Czy właściciel lokalu może odmówić wstępu do lokalu w celu przeprowadzenia remontu lub naprawy awarii części wspólnych?
Zdarza się, że właściciele lokali nie chcą wpuścić do swojego lokalu konserwatora wysłanego przez wspólnotę do oględzin części wspólnych, dokonania naprawy lub usunięcia skutków awarii. W praktyce często występuje obawa o uszkodzenie zabudowy i płytek w łazience, zwłaszcza gdy lokal był niedawno remontowany. Właściciele nie chcą wpuścić fachowców, którym wspólnota zleciła wymianę, czy naprawę pionów, ponieważ nie chcą mieć zniszczeń w swoim mieszkaniu. Czy właściciel ma do tego prawo? Z at. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że właściciel na żądanie zarządu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w częściach wspólnych, a także wyposażenia budynku w niezbędne instalacje. Właściciel nie może odmówić wstępu do lokalu w powołanych powyżej sytuacjach. Jeżeli jednak odmawia takiej zgody, nie pozostaje nic innego jak skorzystanie z drogi sądowej i otrzymanie sądowego upoważnienia do wstępu do lokalu celem dokonania wymiany pionów. W sytuacji, w której wymiana lub naprawa pionów jest konieczna, właściciel nie ma podstaw do odmowy wpuszczenia do swojego lokalu fachowców, którzy mają na rzecz wspólnoty dokonać tych czynności.
Wielokrotnie spotkałam się z uporem właścicieli, którzy tkwią w błędnym przekonaniu, że mogą zawsze odmawiać wstępu do swojego mieszkania. W niektórych przypadkach właściciele mogą oczywiście być świadomi bezprawności swoich działań, choćby w celu uniknięcia niedogodności związanych z remontem.
Często jednak właściciel nie zdaje sobie sprawy ze skutków, które wynikają z tego, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego a nie domu jednorodzinnego i z tego powodu musi uwzględniać interes innych właścicieli, z którymi dzieli części wspólne nieruchomości. Taki właściciel nie tylko naraża się na konflikt sąsiedzki, lecz również na wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową sprawy sądowej, a co za tym idzie, może być zmuszony do poniesienia kosztów sądowych przegranej sprawy. W niektórych przypadkach właściciel może wręcz ponosić dodatkową odpowiedzialność odszkodowawczą, jeżeli na skutek własnej uporczywości powstanie we wspólnocie lub w innych lokalach szkoda, której można było zapobiec gdyby właściciel niezwłocznie i dobrowolnie udostępnił lokal na potrzeby usunięcia awarii lub przeprowadzenia remontu.
Podsumowując, warto współpracować dla dobrych stosunków międzysąsiedzkich, lecz również z uwagi na to, że ustawodawca wyposażył wspólnotę mieszkaniową w prawo wstępu do lokalu w koniecznych ku temu sytuacjach.
Co zrobić w przypadku przecieku w instalacji wodno-kanalizacyjnej?
W pierwszej kolejności należy zlokalizować źródło problemu. Jeżeli przeciek jest spowodowany nieszczelnością pionów wodno-kanalizacyjnych, to za zapobieżenie jego skutkom oraz naprawę odpowiada wspólnota mieszkaniowa. W takim przypadku należy kontaktować się z zarządcą lub administratorem i wnosić o wezwanie konserwatora na miejsce wycieku. Jeżeli wyciek ma miejsce z rur poziomych instalacji danego lokalu, czy też jest spowodowany nieprawidłowym odprowadzaniem wody z wanny, prysznica, pralki lub innego urządzenia, to za jego usunięcie odpowiada właściciel lokalu, którego instalacje są nieszczelne.
Liczniki, wodomierze, ciepłomierze: wymiana
Wodomierze jak i ciepłomierze należą do poszczególnego właściciela danego lokalu. Legalizacji wodomierzy należy dokonywać co pięć lat. Przyjętą we wspólnotach mieszkaniowych praktyką jest podejmowanie uchwał, w których na koszt wspólnoty dokonywana jest wymiana wodomierzy w poszczególnych lokalach.
Czy jest to praktyka prawidłowa? Skoro nie są to części wspólne nieruchomości, pojawiają się wątpliwości. Jednak takie działanie niewątpliwie ułatwia działanie całej wspólnoty mieszkaniowej, która w imieniu poszczególnych właścicieli dokonuje wymiany wodomierzy. Zlecenie wymiany przez wspólnotę mieszkaniową umożliwia zaoszczędzenie kosztów, gdyby właściciele zlecali wymianę samodzielne. Dodatkowo, wspólnota ma pewność, że właściciele mają zalegalizowane wodomierze, co daje wyższe prawdopodobieństwo, że odczyty zużycia wody w poszczególnych lokalach będą prawidłowe.
Wentylacja mechaniczna i kominy
W pierwszym odczuciu wydawać by się mogło, że skoro każdy z lokali w nieruchomości wyposażony jest w swój indywidualny przewód kominowy, to stanowi on część nieruchomości służący wyłącznie do użytku poszczególnego właściciela lokalu, a więc nie jest częścią wspólną. Należy jednak mieć na względzie, że cała instalacja kominowa jak również wentylacja mechaniczna, stanowi pewną funkcjonalną całość, która służy prawidłowemu funkcjonowaniu całej nieruchomości. Nieprawidłowość w obrębie jednego przewodu może być odczuwalna przez właścicieli sąsiednich mieszkań. Przykładowo, zabudowa kratki wentylacyjnej przez właściciela jednego lokalu może powodować nieprawidłowe cofanie się powietrza w innym lokalu. Dlatego tak istotne jest niezabudowywanie jakichkolwiek kratek wentylacyjnych, gdyż takie działanie może nie tylko powodować cofanie się zapachów kuchennych z sąsiedniego lokalu, lecz nawet stwarzać zagrożenie dla zdrowia lub życia.
Podsumowując, co do zasady wentylacja mechaniczna, jak i kominowa, stanowią część wspólną nieruchomości. Za jej naprawę oraz stan odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
Inna sytuacja ma miejsce, gdy np. jeden właściciel montuje w przewodzie urządzenie służące tylko do jego własnego użytku, co ma miejsce przykładowo przy montażu wkładów kominowych. Właściciel, który w związku ze zmianą w swoim lokalu źródła ogrzewania montuje taki wkład, obowiązany jest ponieść jego koszty. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy przykładowo we wszystkich lokalach w nieruchomości jest wentylacja grawitacyjna, poza jednym czy dwoma lokalami usługowymi, w których zamontowano wentylację mechaniczną. W mojej ocenie, w tym ostatnim przypadku, koszty naprawy i konserwacji wentylacji mechanicznej powinien ponieść właściciel lokalu, któremu ta wentylacja służy.
Taras oraz balkon, kto ponosi koszty jego remontu?
Kwestia dotycząca statusu tarasów oraz balkonów jest jedną z bardziej problematycznych w kontekście prawa mieszkaniowego. Problemy praktyczne pojawiają się w momencie konieczności wykonania naprawy części balkonu lub tarasu a także w razie potrzeby wykonania remontu. Pojawia się pytanie, kto powinien ponosić koszty naprawy bądź remontu? Z jednej strony mamy do czynienia ze wspólnotą, z drugiej z właścicielem lokalu, który niejednokrotnie zdecydował się na nabycie danego lokalu właśnie ze względu na taras czy też balkon, który do niego przylega.
Czy balkon jest częścią wspólną nieruchomości?
To, czy balkon należy do części wspólnych nieruchomości, czy też należy go traktować jako część samodzielnego lokalu, zależy od konkretnego przypadku. Zdaję sobie sprawę, że czytacie ten blog i chcielibyście znaleźć dokładną odpowiedź na nurtujące Was pytanie. Pytania o status prawny balkonów i tarasów trafiają do mnie bardzo często. Wielu zarządców oraz zarządy chcą mi zlecać pisanie opinii prawnych dotyczących tej tematyki. W mojej ocenie, przeważnie, jest to strata Waszych pieniędzy i z reguły proponuję inny plan działania. Otóż, w pierwszej kolejności należy skorzystać z ogólnej zasady, iż część konstrukcyjna tarasu lub balkonu należy do części wspólnych nieruchomości, zaś część wewnętrzna co do zasady przynależy do wyodrębnionego lokalu. Wobec czego, remont elewacji, zewnętrznego „szkieletu” balkonu, barierek, płyty konstrukcyjnej tarasu obciąża wspólnotę mieszkaniową. W tym zakresie nie ma większych wątpliwości. W przypadku zaś innych części balkonów i tarasów, ich ocena zależy od zbadania kryterium funkcjonalnego i nie da się wydać jednoznacznej decyzji bez poznania uwarunkowań technicznych lub estetycznych balkonu. Dlatego też często rekomenduję wysłanie konserwatora lub innej osoby z uprawnieniami budowlanymi celem zbadania stanu balkonu lub tarasu. Ocena technicznego stanu może być niezbędna do wydania jednoznacznej opinii, czy naprawa wady lub usterki powinna obciążać wspólnotę mieszkaniową czy też właściciela lokalu. Musimy dokładnie wiedzieć, co jest przyczyną takiego a nie innego stanu balkonu. Dopiero po uzyskaniu takiej opinii, w razie dalszych wątpliwości, sprawę może ocenić prawnik. Uważam za bezcelowe tworzenie w tym zakresie ogólnych opinii prawnych, gdyż dopiero po otrzymaniu opinii technicznej, w którym miejscu leży przyczyna usterki, jeżeli nadal są wątpliwości, wkroczyć powinien prawnik z oceną kto powinien ponieść koszty jej naprawy.
Kto ma zapłacić za wymianę płytek na balkonie?
Wewnętrzna część balkonu i tarasów przynależy do danego lokalu i jest z reguły traktowana jako część składowa tego lokalu. Stąd też właściciel przyległego lokalu nie musi pytać wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na wystawienie krzeseł i stolika na balkonie. Może korzystać z tej przestrzeni w granicach, w których nie narusza praw innych współwłaścicieli. Drobne remonty i naprawy wewnętrznych części balkonów i tarasów z reguły obciążają właściciela lokalu. Naprawa izolacji, płyty balkonowej i balustrady z reguły obciąża wspólnotę mieszkaniową. Najwięcej problemów stwarza wymiana płytek na balkonie lub tarasie, która z reguły obciąża wspólnotę mieszkaniową. Jednak nie jest to zasada i należy zbadać dokładnie każdy przypadek, żeby móc wydać jednoznaczną decyzję w tej sprawie.
Przykładowo, zdarzyć się może, że przy remoncie lub wymianie płytek będzie konieczne naruszenie płyty konstrukcyjnej balkonu lub tarasu. W takim przypadku, będziemy mieli do czynienia z ingerencją w część wspólną nieruchomości i koszty tego rodzaju remontu powinna ponieść wspólnota. Może się również zdarzyć, że na skutek nieprawidłowej izolacji, czy też odwodnienia liniowego doszło do „podnoszenia się” płytek, w takim przypadku koszty również powinna ponieść wspólnota. Płyta konstrukcyjna balkonu może stanowić również zadaszenie innych lokali lub części wspólnej nieruchomości, stąd też może wykraczać poza korzystanie z jednego lokalu i być może należy uznać, że koszty jej naprawy powinny obciążać wspólnotę.
Płyta podłogowa wraz z kafelkami może być dominującym elementem zewnętrznej części budynku, a co za tym idzie, może w decydujący sposób wpływać na estetykę całego budynku i kształt elewacji. W takim przypadku, wygląd balkonów w tym elewacji wpływa na wartość całego budynku i poszczególnych lokali. Może się okazać, że należy je traktować jako część nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie, ich utrzymanie we właściwym stanie estetycznym obciąża wspólnotę. Jednak ten przypadek, tj. jednoznaczna ocena, kogo obciąża wymiana płytek na balkonie lub tarasie, wymaga w większości przypadków szczegółowej analizy konkretnego przypadku.
Nie bez znaczenia jest również sposób korzystania przez właściciela z płytek na balkonie. W sytuacji, w której na skutek niewłaściwego używania balkonu przez właściciela powstały zniszczenia wymagające naprawy, koszt tych napraw powinien obciążać właściciela lokalu.
Przykład z praktyki: Donice uszkodziły płytki na balkonie
Pani Mieszkaniówka postawiła na swoim balkonie ogromne donice z krzewami. Płytki balkonowe popękały na skutek zbyt dużych obciążeń spowodowanych umieszczeniem na balkonie donic. Pani Mieszkaniówka domaga się naprawy płytek na koszt wspólnoty, czy jej żądanie jest zasadne?
W tym przypadku, to Pani Mieszkaniówka powinna ponieść koszty naprawy płytek. Co istotne, jeżeli wygląd balkonu może wpływać na estetykę całego budynku, kolor płytek Pani Mieszkaniówka powinna skonsultować ze wspólnotą mieszkaniową.
Przykład z praktyki: Uszkodzenie tarasu, który jest jednocześnie dachem garażu.
Pani Mieszkaniówka postawiła na swoim tarasie ogromne donice z krzewami i doprowadziła do nich specjalistyczne nawadnianie, które miało regularnie nawadniać rośliny. Na skutek zbyt dużych obciążeń oraz zamontowania systemu nawadniania roślin, doszło do uszkodzenia odwodnienia liniowego umiejscowionego w tarasie, przy czym taras, który był jednocześnie zadaszeniem garażu zaczął przemakać i woda przesiąkała na sufit garażu. Pani Mieszkaniówka nie chce ponieść kosztów naprawy, ponieważ twierdzi, że część konstrukcyjna tarasu stanowiąca zarazem zadaszenie garażu jest częścią wspólną, więc koszt jej naprawy powinna ponieść wspólnota. Czy Pani Mieszkaniówka ma rację?
W tym stanie sprawy, najlepszym rozwiązaniem jest, aby koszty naprawy pierwotnie poniosła wspólnota mieszkaniowa, która jednak może dochodzić od Pani Mieszkaniówki zwrotu poniesionych kosztów naprawy (odszkodowania). Skoro Pani Mieszkaniówka nie poczuwa się do odpowiedzialności, należałoby dokonać jak najszybszej naprawy, żeby uniknąć powiększania się szkody i usterki garażu. Przed przystąpieniem do prac, należałoby sporządzić dokładną dokumentację zdjęciową i wykonać ekspertyzę biegłego.
Naprawa balkonu w ramach gwarancji lub rękojmi
Pamiętajcie, że w okresie obowiązywania rękojmi lub gwarancji wszelkie naprawy balkonu lub tarasu wynikające z wad powinny obciążać dewelopera.
W takim wypadku, zarządca powinien ocenić, czy naprawa dotyczy części wspólnej czy też części obciążającej obowiązkiem naprawy właściciela lokalu np. popękane płytki. W tym pierwszym przypadku, wspólnota mieszkaniowa powinna wystąpić do dewelopera z żądaniem naprawy balkonu lub tarasu. W drugiej sytuacji to z reguły już sam właściciel musi bezpośrednio kontaktować się z deweloperem.
Zalecamy czujność i kontrolę zarządcy w takich przypadkach. Wielokrotnie zdarza się, że ze względu na własną wygodę albo powiązania zarządcy z deweloperem, zarządca usuwa tego rodzaju usterki na koszt wspólnoty, pobierając środki z funduszu remontowego, zamiast wymóc naprawy u dewelopera. Jeżeli deweloper nie chce dobrowolnie wykonać swoich obowiązków w ramach gwarancji lub rękojmi, to pamiętajcie, że do obowiązków zarządcy lub administratora nie należy dochodzenie naprawy lub odszkodowania od dewelopera. W przypadku odmowy dewelopera, konieczne jest skorzystanie przez wspólnotę z pomocy prawnika.
Przykład z praktyki: Zgłaszanie wad do dewelopera.
Pani Mieszkaniówka zauważyła u siebie na tarasie popękane płytki, fakt ten zgłosiła do zarządcy. Wysłany przez zarządcę konserwator podczas oględzin ocenił, że doszło do podnoszenia się i pękania płytek na skutek źle zamontowanego odprowadzenia liniowego wody. Zarządca wystąpił do dewelopera o naprawę tarasu z uwagi na wadę części wspólnej w ramach obowiązującej gwarancji i rękojmi. Deweloper pozostawił zgłoszenie bez odpowiedzi. Co należy zrobić?
W takim wypadku, po wyczerpaniu polubownej drogi załatwienia sprawy, nie pozostaje nic innego jak wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową na drogę sądową przeciwko deweloperowi z żądaniem naprawy części wspólnej lub odszkodowania.
Elewacja budynku jako część wspólna nieruchomości
Elewacja nieruchomości stanowi część wspólną nieruchomości. Z tego powodu właściciele lokali nie mogą według swego uznania, tj. w sposób dowolny, montować na elewacji budynku szyldów, reklam, klimatyzatorów czy innych urządzeń. Do tego rodzaju czynności potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej, uzyskana w formie uchwały.
Przykład z praktyki: Montaż kamery do monitoringu i klimatyzatora na elewacji.
Pani Mieszkaniówka zamontowała kamerę do monitoringu na elewacji budynku, nad wejściem do swojego lokalu użytkowego. Dodatkowo zamontowała jednostkę zewnętrzną klimatyzatora oraz szyld z nazwą swojej firmy. Wszystkie te czynności nastąpiły bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Czy mogła to zrobić bez zgody wspólnoty?
Pani Mieszkaniówka przed montażem urządzeń na elewacji powinna otrzymać zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały. W omawianym przypadku pani Mieszkaniówka naraża się na roszczenie wspólnoty o demontaż wymienionych urządzeń a przy okazji również o zapłatę wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości. Naraża się również na koszty przywrócenia elewacji do stanu poprzedniego.
Zgoda wspólnoty na montaż klimatyzatora
Elewacja nieruchomości stanowi część wspólną nieruchomości, stąd przed montażem jednostki zewnętrznej klimatyzatora na elewacji należy uzyskać uprzednią zgodę wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. Dopiero po jej otrzymaniu, można przystąpić do prac montażowych. W innym wypadku, właściciel naraża się na roszczenie wspólnoty o demontaż jednostki zewnętrznej i zapłatę wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości.
Pamiętajcie również, że w przypadku gdy Wasza nieruchomość objęta jest ochroną konserwatora zabytków, umieszczenie klimatyzacji na elewacji może dodatkowo wymagać uzyskania zgody konserwatora zabytków.
Jeżeli chcecie, możecie skorzystać z gotowego wzoru uchwały w sprawie montażu urządzenia.
Przykład z praktyki: Obciążenie kosztami właściciela za nielegalny montaż klimatyzatora.
Pani Mieszkaniówka zamontowała jednostkę zewnętrzną klimatyzacji na elewacji budynku bez wystąpienia do wspólnoty o zgodę na dokonanie takich czynności. Wspólnota obciążyła Panią Mieszkaniówkę miesięczną opłatą z tytułu bezumownego korzystania z elewacji i przystąpiła do jej windykowania. Czy to działanie jest prawidłowe?
Wspólnota nie może obciążyć pani Mieszkaniówki miesięczną opłatą za umieszczenie jednostki na elewacji, gdyż do obciążenia taką opłatą konieczna byłaby umowa zawarta pomiędzy wspólnotą a panią Mieszkaniówką. Wspólnota może natomiast wystąpić na drogę sądową z powództwem o demontaż klimatyzatora oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości.
Montaż klimatyzatorów na balkonie
Częste pytanie, które pojawia się przy okazji rozmów o balkonach i częściach wspólnych, dotyczy montażu klimatyzatorów, a dokładniej jednostek zewnętrznych. Otóż, co do zasady, jeżeli montuje się klimatyzator na płytkach na balkonie, to nie jest wymagana zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast, gdy montuje się jednostkę zewnętrzną na elewacji zewnętrznej, tj. najczęściej pod sufitem balkonu znajdującego się powyżej, zgoda taka jest wymagana.
Części wspólne nieruchomości – nasze doświadczenia
Prawidłowa kwalifikacja danego urządzenia lub części nieruchomości jako samodzielnego lokalu lub części wspólnych ma ogromne znaczenie pod względem ustalenia, kto będzie za nie odpowiadał i ponosił nakłady finansowe. Niestety, z naszej praktyki wynikają dość negatywne wnioski, iż wielu administratorów i zarządców nieruchomości nie analizuje tych kwestii zbyt dokładnie. Konsekwencją takiego działania jest ponoszenie kosztów przez wspólnotę mieszkaniową, zazwyczaj w sytuacjach, w których koszty powinien ponieść właściciel konkretnego lokalu. Z drugiej strony obserwujemy praktykę, w której próby zgłaszania usterek na częściach wspólnych w ramach rękojmi i gwarancji są ignorowane przez dewelopera. Ten ostatni proceder stał się w zasadzie regułą.
Zetknięcie się z tymi problemami i spowodowana nimi bezsilność właścicieli lokali była jednym z powodów powstania tego bloga. Mam nadzieję, że przedstawiona tu wiedza pozwoli na lepsze zrozumienie problematyki prawnej części wspólnych nieruchomości i samodzielnych lokali.
Jeżeli przedstawione w tym wpisie informacje są dla Was pomocne, zachęcam do pozostawienia komentarza, to pozwoli na dotarcie do większej ilości osób i rozwój niniejszego bloga.