Karolina Trzeciak-WachObowiązki związane ze świadectwem energetycznym nie są tak naprawdę niczym nowym. Ustawa wprowadza kilka istotnych zmian, a w szczególności wprowadza sankcje za nieprzestrzeganie jej wymogów. Jednak co istotne, świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest obowiązkowe dla wszystkich budynków, nawet tych starszych.
Uwaga na błędne informacje związane z charakterystyką energetyczną budynków!
W mediach krążą nieprawdziwe informacje o nowych obowiązkach dla właścicieli lokali, domów i zarządców nieruchomości. Dotyczą świadectw w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Powielane są informacje o tym, że każdy właściciel nieruchomości będzie musiał mieć świadectwo energetyczne. Wielu właścicieli i zarządców zastanawia się, w jaki sposób ma się przygotować na nowe przepisy i co ich czeka.
Z tego powodu przygotowałam ten wpis, abyś był odpowiednio przygotowany i nie uległ wpływowi powielanych, niesprawdzonych informacji.
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynków?
Świadectwo energetyczne budynku to dokument zawierający zbiór danych i wskaźników energetycznych budynków lub lokali. Określa całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich używania. Innymi słowy, jest to dokument określający, ile energii potrzebuje nasza nieruchomość do wentylacji, ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, ochładzania etc. Dzięki informacjom ujętym w tym dokumencie, można przewidzieć szacunkowe roczne zużycie energii elektrycznej, a tym samym poniesione koszty z tym związane.
Ile ważne jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo energetyczne budynku ważne jest przez 10 lat. W przypadku dokonania jakiejkolwiek zmiany mającej wpływ na efektywność energetyczną budynku, należy sporządzić nowe świadectwo. Jeżeli Twoja nieruchomość posiada już świadectwo charakterystyki energetycznej, to nie traci ono ważności z wejściem w życie znowelizowanej ustawy. Takie świadectwo jest nadal ważne przez ten sam okres, czyli przez 10 lat od jego sporządzenia.
Czy wiesz, że...
Świadectwo energetyczne budynku może wydać osoba, która ukończyła studia wyższe (określone studia inżynierskie) albo inne studia wyższe i studia podyplomowe. Pod warunkiem, że program studiów podyplomowych obejmuje zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii.
Od kiedy trzeba mieć nowe świadectwo energetyczne?
Przepisy znowelizowanej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane będą obowiązywać od 28 kwietnia 2023 r. Od tej daty wprowadzone zostają nowe obowiązki na właścicieli domów jednorodzinnych, lokali oraz zarządców nieruchomości.
Dlaczego wprowadzono zmiany w sprawie świadectw charakterystyki energetycznej?
Konieczność wprowadzenia nowych przepisów wynikała z dostosowania polskiego prawa do prawa UE. Jak pisałam na wstępie, obowiązek, żeby posiadać świadectwo energetyczne nie jest niczym nowym, jednak znowelizowana ustawa wprowadza pewne zmiany w tym zakresie. Z przepisów wynika, że niespełnienie wymogów ustawy prowadzi do sankcji, które łatwiej egzekwować w porównaniu do wcześniejszej wersji ustawy.
Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Najważniejsze, co musisz wiedzieć, to fakt, że posiadanie świadectw charakterystyki energetycznej nieruchomości, które są już użytkowane, nie jest obowiązkowe. Na wielu portalach w Internecie przekazywane są nieprawdziwe informacje jakoby każdy właściciel nieruchomości, tj. właściciel domu jednorodzinnego czy też samodzielnego lokalu, musiał sporządzić dokument świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części. Nie jest to prawdą.
Tylko w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości nałożony jest obowiązek posiadania świadectw charakterystyki energetycznej. Takie świadectwo energetyczne trzeba przekazać kupującemu lub najemcy. Ten obowiązek istnieje od dawna, natomiast znowelizowana ustawa za jego niedopełnienie przewiduje karę grzywny. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków określa obowiązki prawne dotyczące świadectw charakterystyki.
Wpływ ustawy na inwestorów indywidualnych
Dodatkowo ustawa wprowadza obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla inwestorów indywidualnych. Po ukończeniu budowy inwestor ma obowiązek sporządzenia zestawu dokumentów. Kopia świadectwa energetycznego musi być dołączona do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Obowiązek dołączenia dotyczy zarówno inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów. W przypadku jego braku, inwestor nie dopełni formalności końcowych związanych z zakończeniem budowy.
Jakie budynki muszą mieć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
Budynki, dla których zgłaszane jest zawiadomienie o zakończeniu budowy lub składany jest wniosek o pozwolenie na użytkowanie, a także te, które są sprzedawane lub wynajmowane, muszą posiadać charakterystykę energetyczną budynku. Od dnia 28 kwietnia 2023 r. przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości, jeżeli nie zostanie przekazany oryginał takiego dokumentu lub jego kopia, sprzedawcy lub wynajmującemu może grozić kara grzywny.
Znowelizowana ustawa określa kategorie budynków, dla których nie trzeba przygotowywać świadectwa energetycznego. Co do zasady, dotyczy to tylko budynków, nie dotyczy pojedynczych lokali. Ponadto, jest to bardzo wąska grupa budynków, np. podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad nimi lub budynki wolnostojące o powierzchni poniżej 50 m2.
Warto wiedzieć, że budynki wpisane na listę ochrony zabytków są zwolnione z konieczności posiadania świadectw charakterystyki energetycznej.
Czy można sprzedać mieszkanie lub dom bez świadectwa energetycznego? Obowiązki dla właścicieli nieruchomości
Obowiązujące przepisy nakładają na sprzedawcę nieruchomości tj. domu jednorodzinnego czy też lokalu mieszkalnego obowiązek przekazania nabywcy dokumentu świadectwa energetycznego budynku. W przypadku sprzedaży mieszkania, należy przygotować świadectwo energetyczne sprzedawanego lokalu. Nie jest potrzebne świadectwo dla całego budynku, w którym mieści się lokal.
Warto wiedzieć, że nowa Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków powstała na bazie rozporządzenia Unii Europejskiej ma za zadania uświadamiać obywatelom, ile energii zużywają w budynkach wielorodzinnych, jednorodzinnych i innych.
Możliwe sankcje w przypadku braku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej budynków
Aktualnie, w praktyce, przepisy te często są nieprzestrzegane, ponieważ nie grożą za to dotkliwe kary. Jedyną obowiązującą sankcją za nieprzekazanie świadectwa energetycznego jest możliwość żądania przez nabywcę w terminie 14 dni od zakupu sporządzenia dokumentu. W przypadku niespełnienia żądania, nabywca ma prawo jego sporządzenia na koszt sprzedawcy. W praktyce nie korzysta się z tego uprawnienia. Od 28 kwietnia 2023 r. za niedopełnienie tego obowiązku będzie można nałożyć karę grzywny, co może skutecznie przymusić sprzedawców do sporządzania tego dokumentu. Kara grzywny za nieprzekazanie dokumentu świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części stanowi istotną zmianę wprowadzoną nowelizacją ustawy. Nabywca nie może zrzec się tego uprawnienia. Warto więc dokładnie znać zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków.
Podsumowując, dom lub mieszkanie możesz sprzedać bez posiadania świadectwa energetycznego i taka umowa będzie skuteczna. Jednak musisz pamiętać o tym, że od 28 kwietnia 2023 r. za brak przekazania nabywcy dokumentu świadectwa energetycznego przez sprzedawcę grozi kara grzywny.
Czy można wynająć mieszkanie bez świadectwa energetycznego? Obowiązki dla wynajmujących nieruchomości
Aktualne przepisy sprawiają, że również najemcy powinni zainteresować się odbiorem kopii dokumentu świadectwa energetycznego nieruchomości lub lokalu od wynajmującego.
Dotychczas w praktyce mało kto przestrzegał tego przepisu. Zmiany wprowadzające dotkliwą karę grzywny mają wymusić respektowanie prawa i zwiększyć odpowiedzialność wynajmujących nieruchomości, jak i najemców. Najemca może żądać od wynajmującego przekazania kopii świadectwa energetycznego lub po upływie 14 dni od umowy samemu zlecić jego wykonanie na koszt osoby wynajmującej. Od 28 kwietnia 2023 roku za niedopełnienie tego obowiązku będą grozić kary finansowe w postaci grzywny, co jest zgodne ze znowelizowaną ustawą. Co ważne, kara grzywny może być nałożona tylko na wynajmujących zawierających umowy najmu po 28 kwietnia 2023 r. Najemca nie może zrzec się swojego uprawnienia w tym zakresie.
Podsumowując, mieszkanie można wynająć bez posiadania świadectwa energetycznego budynku lub lokalu. Jednak wynajmujący naraża się na ryzyko nałożenia grzywny, gdy umowa zostanie zawarta po 28 kwietnia 2023 r.
Obowiązki dla wspólnot mieszkaniowych i zarządców w zakresie świadectwa charakterystyki energetycznej oraz dokonywania kontroli
Zarządcy i wspólnoty mieszkaniowe posiadają określone obowiązki wskazane w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków. Są to:
- Obowiązek przekazania kopii lub wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lub w przypadku jego braku dokumentacji technicznej budynku.
- Obowiązek dokonywania kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji.
Poniżej opisano wskazane obowiązki wspólnot mieszkaniowych i zarządców.
Obowiązek 1. - świadectwo energetyczne budynku kopia/wydruk
Do podstawowego obowiązku zarządcy, jak i wspólnoty mieszkaniowej należy nieodpłatne przekazanie kopii świadectwa energetycznego budynku, które przekazano w postaci papierowej albo wydruk świadectwa, jeżeli było przekazane w formie elektronicznej. W razie braku świadectwa energetycznego zarządca lub wspólnota mieszkaniowa zobowiązani są do przekazania kopii dokumentacji technicznej budynku. Obowiązek ten należy wykonać w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia wniosku.
W praktyce wygląda to tak, że osoba sporządzająca świadectwo energetyczne lokalu, jeżeli potrzebuje do jego przygotowania dokumentację budynku, w którym znajduje się lokal, zgłasza się po właściwe dokumenty do zarządcy lub administratora nieruchomości. Trzeba pamiętać, iż we wspólnotach mieszkaniowych, w których mamy zarząd właścicielski (nie ma zarządu powierzonego) wspólnota powinna ustalić z administratorem konieczność i zasady przekazywania takiej dokumentacji.
Na zarządcę, czyli podmiot z art. 18 ustawy o własności lokali, taki obowiązek jest wprost nałożony, natomiast w przypadku wspólnot mieszkaniowych zarządzanych na podstawie art. 20 u.w.l. i nast. (zarząd właścicielski), wykonanie tego obowiązku ciąży na wspólnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd. Oznacza to, że w praktyce zarząd powinien zadbać o zlecenie wykonywania takiego obowiązku administratorowi, ponieważ to wspólnota mieszkaniowa, a nie administrator z mocy prawa, jest obowiązany do jego wykonania.
Wprowadzenie publicznego rejestru świadectw energetycznych
Obowiązek ten nie jest niczym nowym i znowelizowana ustawa niewiele w nim zmienia. Jedyna różnica od dotychczasowego brzmienia przepisu, która wejdzie w życie 28 kwietnia 2023 r., to możliwość wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej z rejestru. Ustawa w obecnym brzmieniu nie przewiduje takiej możliwości, z uwagi na nieprowadzenie publicznego rejestru świadectw energetycznych lokali, co ma się zmienić po 28 kwietnia 2023 r. Uprości to cały proces.
Od 28 kwietnia 2023 r. na pewno zmieni się częstotliwość składanych wniosków do zarządców i administratorów o przekazanie dokumentacji energetycznej budynków. Obecnie występuje to relatywnie rzadko. Skoro na właścicielach i wynajmujących ciąży obowiązek przekazania świadectwa energetycznego podczas dokonywanych transakcji, a za nieprzestrzeganie tego obowiązku grozi grzywna, właściciele będą w większości sporządzali niezbędną dokumentację. Tym samym, będą się częściej zgłaszać do zarządcy lub administratora o pomoc w tym zakresie, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji prawnych i finansowych.
Wydanie kopii odpłatnie czy nieodpłatnie?
Nie jest to odpowiednie miejsce na szczegółową analizę ustawy, żeby nie zakłócić odbioru istotnych informacji przez moich czytelników. Jednak nie sposób, abym się nie odniosła do krytyki obowiązku nieodpłatności przekazanych kopii. Trudno, żeby wspólnota mieszkaniowa czy zarządca z własnej kieszeni finansowali kopie np. dokumentacji technicznej budynku. W przypadku dużej ilości wniosków koszty wykonywania kopii dokumentów mogą być naprawdę spore.
We wspólnotach mieszkaniowych, które przecież utrzymują się z zaliczek wnoszonych przez właścicieli, szczególnie należy dbać o oszczędności i niewydatkowanie pieniędzy w niepotrzebny sposób. Wobec tego, pomimo niefortunnego sformułowania użytego przez ustawodawcę, należy zauważyć, że ustawodawcy chodziło o to, żeby sama czynność przekazania była nieodpłatna.
Wynika to z użytego zwrotu „nieodpłatnego przekazania kopii”. Oznacza to, że za wykonanie tej czynności, tj. za usługę przekazania dokumentów nie można pobrać pieniędzy od wnioskodawcy. Nie oznacza to jednak, że nie można pobrać pieniędzy za wydatki na materiały eksploatacyjne, które zostały wykorzystane do tego celu (np. niezbędne materiały biurowe). Może się bowiem okazać, że w praktyce konieczne będzie wykonanie wielkoformatowego ksero dokumentacji.
Podanie w ogłoszeniu sprzedaży lub wynajmu danych o zapotrzebowaniu na energię
Znowelizowana ustawa wprowadza również wymóg umieszczenia w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży lub wynajmu budynków lub lokali, posiadających sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, odpowiednich danych ujętych w tym dokumencie. Ogłoszenie powinno zawierać informacje o wskaźnikach rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
Co istotne, ustawa nie wprowadza żadnej sankcji za nieprzestrzeganie tego wymogu.
Obowiązek zarządcy lub właścicieli, w tym wspólnot mieszkaniowych w zakresie kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynkach
Obowiązek w zakresie kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji nałożony jest na zarządców budynków oraz właścicieli, w tym wspólnoty mieszkaniowe. Za nieprzestrzeganie tego obowiązku grozi kara grzywny. Z przeprowadzonej kontroli systemu ogrzewania lub klimatyzacji sporządza się protokół. Znowelizowane przepisy wprowadzają niewielkie zmiany w stosunku do już obowiązujących zasad dotyczących kontroli systemów. Na uwagę zasługują dwie zmiany:
- Przepisy rozszerzają obowiązek kontroli dla źródeł ciepła oraz systemów o mocy większej niż 70 kW.
- Wprowadzono wymóg kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji obejmujący ocenę doboru wielkości źródeł ciepła do wymogów grzewczych budynku a w przypadku klimatyzacji do wymogów chłodzenia budynku.
Terminy przeprowadzenia kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji
Właściciel lub zarządca budynku musi poddawać okresowej kontroli system ogrzewania i klimatyzacji. Taka kontrola powinna mieć miejsce:
- co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW;
- co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW;
- co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW;
- co najmniej raz na 3 lata – dla źródeł ciepła niewymienionych powyżej, dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW;
- co najmniej raz na 5 lat – dostępnych części systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW
- co najmniej raz na 5 lat – połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.
W przypadku pkt. 4-6 kontrola ta powinna odbyć się w ciągu roku od dnia wejścia w życie znowelizowanej ustawy. Natomiast w przypadkach pozostałych, gdy kontrola nie została przeprowadzona przed dniem wejścia w życie ustawy, również powinna mieć miejsce w ciągu roku, licząc od dnia 28 kwietnia 2023 r. Co do zasady, będzie to dotyczyło nowo wybudowanych budynków. W pozostałych przypadkach, kiedy kontrola odbywała się cyklicznie, następną kontrolę przeprowadza się zgodnie z dotychczasowym planem.
Zakres kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji
Kontrola systemu ogrzewania i klimatyzacji polega na sprawdzeniu stanu technicznego, który powinien uwzględniać efektywność energetyczną źródeł ciepła oraz dostosowanie ich mocy do potrzeb użytkowych. Co istotne, znowelizowana ustawa wprowadza również wymóg kontroli obejmującej ocenę doboru wielkości źródeł ciepła dla wymogów grzewczych budynku lub systemu klimatyzacji i doboru jej wielkości do systemu chłodzenia budynku, a także ocenę optymalizacji działania tych systemów.
Ta ostatnia kontrola nie musi być przeprowadzana cyklicznie, wystarczy, żeby została przeprowadzona jednorazowo dla danego budynku. Dopiero w przypadku dokonania zmian w systemie ogrzewania lub w połączonym systemie ogrzewania i wentylacji, lub w charakterystyce energetycznej budynku, należy dokonać ponownej kontroli doboru wielkości źródła ciepła do wymogów grzewczych w budynku oraz zdolności systemu ogrzewania do zoptymalizowania jego działania.
W przypadku dokonania zmian w systemie klimatyzacji lub połączonym systemie klimatyzacji i wentylacji, należy dokonać kontroli doboru wielkości systemu do wymogów chłodzenia budynku oraz zdolności systemu klimatyzacji do optymalizacji działania w typowych warunkach jego użytkowania lub eksploatacji.
Nie dokonuje się okresowej kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji w budynkach mieszkalnych, które są wyposażone w systemy automatyki i sterowania umożliwiające stałe monitorowanie elektroniczne dokonujące pomiarów tych systemów lub skuteczne sterowanie tymi systemami zapewniające optymalne wytwarzanie, dystrybucję, magazynowanie i wykorzystywanie energii.
Kto sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu?
Świadectwa charakterystyki energetycznej mogą być sporządzone tylko i wyłącznie przez osobę wpisaną do centralnego wykazu osób uprawnionych do sporządzania tego rodzaju dokumentów oraz posiadającą w tym zakresie uprawnienia wskazane w ustawie.
Jaki jest koszt przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej?
Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego zależy od wielkości miejscowości, w której znajduje się nieruchomość oraz wielkości samej nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych jest to, w praktyce, usługa wyceniana na koszt rzędu 200-300 zł, a w przypadku domów jednorodzinnych ok. 500 zł. Należy mieć na względzie, że są to szacunkowe ceny, które najprawdopodobniej po wejściu w życie nowelizacji ustawy tj. od 28 kwietnia 2023 r. znacznie wzrosną ze względu na rosnący popyt.
Kara za brak świadectwa energetycznego
Od 28 kwietnia 2023 r. za brak przekazania świadectwa energetycznego przy zawieraniu umowy sprzedaży lub najmu grozi kara grzywny. Podczas zawierania umowy sprzedaży o zagrożeniu sankcją informuje notariusz. Istotne jest również to, że kara grzywny grozi również zarządcom oraz wspólnotom mieszkaniowym i właścicielom nieruchomości za brak przeprowadzania okresowych kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji.
Centralny rejestr charakterystyki energetycznej
Zgodnie ze znowelizowaną ustawą, wprowadzony jest powszechny dostęp do internetowego, centralnego rejestru świadectw energetycznych. Ma zostać wprowadzona możliwość powszechnego dostępu przez internet do podstawowych informacji zawartych w świadectwach charakterystyki energetycznej budynków i lokali. Świadectwo energetyczne może wykonać osoba wpisana jak uprawiona w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej.
Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej – moja refleksja
Sama ustawa nie wprowadza wielkich zmian związanych z charakterystyką energetyczną i obowiązkiem jej sporządzania. Podobnie jest z obowiązkami w zakresie kontroli systemów grzewczych w stosunku do swojej poprzedniczki. Mimo to, zaczęły wokół niej krążyć liczne mity i przekazywane są nieprawdziwe informacje w zakresie obowiązkowego sporządzenia świadectwa dla każdej nieruchomości.
Na pewno wprowadzenie sankcji grzywny za brak przekazania świadectwa podczas zawierania umowy sprzedaży lub najmu nieruchomości spowoduje zwiększone zainteresowanie na sporządzenie tego dokumentu. Co więcej, wzorem ostatnich lat można się spodziewać, że fiskus będzie wnikliwie badał transakcje i przyglądał się spełnieniu przez właścicieli nowych obowiązków.
Należy założyć, że fiskus nie zrezygnuje z nowej możliwości stosunkowo łatwego dołożenia dodatkowych pieniędzy od obywateli do budżetu państwa. Stąd też, na pewno warto znać swoje obowiązki w tym zakresie i przygotować się na nowe prawo, które zacznie obowiązywać od 28 kwietnia 2023 r.
