Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest podjęta? Jak liczyć głosy we wspólnocie mieszkaniowej – omówienie przykładów z praktyki

Ogólna zasada głosowania we wspólnocie mieszkaniowej

Uchwała we wspólnocie mieszkaniowej jest podjęta, kiedy uzyska większość głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Innymi słowy, uchwała jest podjęta, gdy zagłosuje za nią „za” taka ilość właścicieli, których suma udziałów daje większość w nieruchomości wspólnej.

Wyjątki od zasady głosowania udziałami

d tej reguły istnieją dwa wyjątki. Po pierwsze, umowa właścicieli może stanowić, że we wspólnocie mieszkaniowej głosowanie będzie odbywało się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. To jest rzadki przypadek, taką umowę zawiera się zazwyczaj na samym początku funkcjonowania wspólnoty i z mojej praktyki wynika, że dotyczy bardzo małych wspólnot.

Po drugie, zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos można ustanowić również gdy:

• suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden,
• większość udziałów należy do jednego właściciela (czyli jeden właściciel ma ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, nie chodzi tu o to, że właściciel ma np. dużo więcej udziałów niż inni, zawsze to musi być ponad 50%),
• bądź, gdy oba te warunki są spełnione łącznie.

Do wprowadzenia tego sposobu głosowania w oparciu o każdą z wymienionych podstaw wystarczające jest żądanie właścicieli lokali, których udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej 1/5. Co istotne, w orzecznictwie wskazuje się, że wniosek o zmianę trybu głosowania według zasady 1 właściciel 1 głos należy złożyć przed głosowaniem nad uchwałą o określonej treści, czyli nie można przyjąć, że na danym zebraniu będziemy głosowali nad wszystkimi uchwałami w tym trybie. Przed podejmowaniem każdej uchwały, trzeba złożyć wniosek o głosowanie według zasady jeden właściciel ogółu procedowanych uchwał (por.: wyrok SA w Katowicach z 29.11.2016 r., V ACa 185/16, LEX nr 2188823; wyrok SN z 10.07.2009 r., II CSK 83/09, LEX nr 578827).

Głosowanie według zasady 1 właściciel 1 głos - przykład praktyczny

Wyobraźmy sobie, że jesteśmy na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Uczestniczą w nim następujący właściciele:

1. Jan Kowalski ma 60% udziałów w nieruchomości wspólnej.
2. Janina Nowak ma 10 % udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. Katarzyna Woźniak ma 8 % udziałów w nieruchomości wspólnej.
4. Zdzisław Kolbusz ma 12 % udziałów w nieruchomości wspólnej
5. Marta Bury ma 10 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Przed głosowaniem nad uchwałą Janina Nowak złożyła wniosek o głosowanie w trybie 1 właściciel 1 głos. Wniosek ten poparła Katarzyna Woźniak i Zdzisław Kolbusz. Czyli wniosek uzyskał więcej, niż 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, wobec czego należało przeprowadzić głosowanie w tym trybie.

Następnie przystąpiono do głosowania nad uchwałą. Głosy za oddała Janina Nowak, Katarzyna Woźniak i Zdzisław Kolbusz. Głosy przeciw oddał Jan Kowalski i Marta Bury.

Uchwała została podjęta proporcją głosów 3 za 2 przeciw.

Kiedy uchwała jest uchwałą podjętą w głosowaniu według wielkości udziałów?

Zebranie wspólnoty nr 1.

Na zebraniu są właściciele, którzy mają łącznie 40% udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosujemy nad uchwałą, za jest 30 % udziałów, przeciw właściciele posiadający 10% udziałów. Czy uchwała jest podjęta? Nie, ponieważ nie uzyskała większości głosów liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała uzyskała tylko „zwykłą” większość na zebraniu. Należy podjąć decyzję o dalszym procedowaniu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zebranie wspólnoty nr 2. Mamy na nim tzw. „kworum”, gdyż mamy właścicieli, którzy mają łącznie 60% udziałów. Głosujemy nad uchwałą, za jest 40% udziałów, przeciw 20 % udziałów.Czy uchwała jest podjęta? Nie, ponieważ nie uzyskała większości głosów liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała uzyskała tylko „zwykłą” większość na zebraniu. W zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia kworum, ustawa o własności lokalu nie posługuje się w ogóle tym pojęciem. Zebranie wspólnoty mieszkaniowej, nawet jak nie ma na nim kworum jest władne i zdolne do procedowania uchwał. W tym konkretnym przypadku, uchwała nie została podjęta. Należy podjąć decyzję o dalszym procedowaniu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zebranie wspólnoty nr 3. Mamy tzw. „kworum”, gdyż mamy właścicieli, którzy mają łącznie 60% udziałów. Głosujemy nad uchwałą, za jest 55 % udziałów, przeciw 5 % udziałów. Uchwała jest podjęta. W tym przypadku spotykam się z praktyką, że mimo podjęcia uchwały na zebraniu, administrator dalej prowadzi zbieranie głosów nad uchwałą w trybie indywidualnym. Takie działanie jest niepotrzebne, a w mojej ocenie nieprawidłowe. Uchwała została podjęta na zebraniu, koniec kropka. Zbierając głosy jeszcze w drodze indywidualnej możemy wprowadzić właścicieli w błąd, że uchwała nie została podjęta na zebraniu, wprowadza to zamieszanie. I jakby się uprzeć jest to niezgodne z ustawą, ponieważ nie przewiduje ona takiego trybu.

Kiedy uchwała jest podjęta przy indywidualnym trybie zbierania głosów lub trybie mieszanym (czyli takim, gdzie na zebraniu nie podjęto uchwały i trzeba było dozbierać głosy w trybie indywidualnego zbierania głosów)?

Uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości. Stąd też zalecam, żeby obok miejsca na podpis znajdowało się również miejsce na datę, żeby było wiadomo, kiedy oddano głos przesądzający o podjęciu uchwały, czyli kiedy podjęto uchwałę.

Jeżeli potrzebujesz wsparcia prawnego w zakresie zarządzania nieruchomościami i wspólnot mieszkaniowych, to zapraszam do kontaktu. Moja kancelaria zajmuje się kompleksową obsługą prawną podmiotów sprawujących zarząd nad nieruchomościami i wspólnot mieszkaniowych.