Karolina Trzeciak-Wach
Tomasz WachEpicki flip – co to takiego?
Pojawiło się już wiele publikacji na temat "Epickiego flipa" Rafała Zaorskiego. Jednak jeszcze nikt nie pokusił się o dokładną analizę planowanego przedsięwzięcia pod kątem praw innych współwłaścicieli nieruchomości przy ul. Złotej 44. Przypomnę, Rafał Zaorski planuje zbycie swojego lokalu poprzez sprzedaż 1/20 000 lub więcej udziałów. Można śmiało powiedzieć, że Rafał Zaorski jest celebrytą w świecie inwestycji, dlatego też odnoszę wrażenie, że mało osób w ogóle poddaje w dyskusję jego pomysł pod kątem praw innych właścicieli. To jest po prostu démodé. Natomiast, aż samo ciśnie się na usta pytanie, czy Ty byś chciał, żeby w Twojej nieruchomości jeden z właścicieli sprzedawał w taki sposób swoje mieszkanie? Czy można się obawiać tego, że w inwestycjach premium istnieje ryzyko, że jeden z lokali może mieć 20 000 i więcej współwłaścicieli. Czy można się przed tym bronić? Rozważmy to, z tej właśnie perspektywy, w końcu wolność człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego. Zachęcam również do wymiany zdań pod postami na ten temat, który umieściłam w moich Social Mediach (przy okazji zachęcam do ich śledzenia 😊
W tym artykule nie będę powtarzała tego, co zostało już napisane. Wiemy wszyscy, że można sprzedawać swój lokal „na udziały” itd. Jednak czuję się w obowiązku wyjaśnienia pewnych niezgodności, które pojawiły się w publikacjach a dotyczą relacji pomiędzy wspólnotą a przyszłymi współwłaścicielami. Czuję się również w obowiązku obrony prawa własności, lecz nie prawa własności właściciela sprzedawanego lokalu a pozostałych współwłaścicieli. O nich się w tym wszystkim zapomina, a co im już nie przysługuje prawo własności? Chciałabym zacząć od wyjaśnienia relacji prawnej pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Złotej 44 a nabywcami udziałów w sprzedawanym apartamencie. Następnie przejść do omówienia, tego o czym zapomina się przy analizie tego przedsięwzięcia, tj. o pozostałych współwłaścicielach i ich prawach.
W jaki sposób nabywcy będą głosować nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej?
Nabywcy udziałów będą współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych (art. 196 §1 k.c.). Głosowanie będzie się odbywało tak samo jak głosowanie w innych lokalach „wspólnotowych”, w których mamy współwłasność, jak np. w garażach z osobną księgą wieczystą. Zgodnie z art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali głosowanie odbywa się udziałami, czyli każdy współwłaściciel lokalu będzie głosował swoim udziałem w lokalu. W praktyce polega to na tym, że głos danego współwłaściciela liczony jest jako iloczyn wysokości udziału przypadającego na dany lokal i ułamek określający udział tego współwłaściciela w prawie do tego lokalu. A więc de facto, wspólnota mieszkaniowa będzie musiała odebrać głosy od 19 999 więcej osób niż dotychczas….
A co istotne, wspólnota nie może pozbawić żadnego współwłaściciela możliwości uczestnictwa w zebraniu wspólnoty. Takie zebrania, zgodnie z prawem muszą się odbywać przynajmniej raz w roku. Teoretycznie może na nim zjawić się o 19 999 więcej właścicieli niż dotychczas, a więc jak takie zebranie zorganizować? Trzeba byłoby wynająć hale sportową czy boisko? Jaki będzie koszt przygotowania dokumentów dla tych wszystkich osób? Rozesłania ich? Zebrania podpisów? Koszty te będą dzielić się na wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej według ich udziału, a więc najwięcej „zapłacą” za to właściciele pozostałych niepodzielonych mieszkań. Ich to dotknie najbardziej po kieszeni, a nie właściciela małego udziału w zakupionym od p. Zaorskiego lokalu.
Współwłaściciele mogą sobie ustanowić pełnomocnika do kontaktu ze wspólnotą i głosowania, ale nie ma takiego obowiązku i prawo tego nie wymaga. Nie jest potrzebne ustanawianie jednego pełnomocnika do głosowania przez współwłaścicieli lokalu. Każdy współwłaściciel ma prawo do samodzielnego głosowania. Zresztą, w praktyce trudno mi sobie wyobrazić, żeby 20 000 osób dogadało się co do ustanowienia jednego pełnomocnika. Przypominam również, że dla wielu czynności podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne, a więc trzeba określić w treści pełnomocnictwa tę konkretną czynność prawną, do której ma dojść. W takich przypadkach, za każdym razem trzeba się dogadać, co do osoby pełnomocnika i podpisać nowe pełnomocnictwo.
Kto będzie musiał płacić czynsz do wspólnoty?
Każdy ze współwłaścicieli będzie odpowiadał w swojej części (w swoim ułamku) za opłaty ponoszone do wspólnoty. Nie istnieje między współwłaścicielami odpowiedzialność solidarna w stosunku do wspólnoty. Oznacza to w praktyce ogromny problem dla wspólnoty. Wyobraźmy sobie sytuację, że nagle wszyscy współwłaściciele przestaną płacić opłaty. Jaka będzie trudność z windykowaniem 20 000 osób i jakie to będą koszty sądowe! Nawet jeżeli będzie to połowa współwłaścicieli, to i tak logistycznie jest to wręcz niewykonalne i nie do wyobrażenia. W zasadzie, nabywcy udziałów mogą mieć tego doskonałą świadomość i celowo nie wnosić opłat, w końcu zanim (jeżeli w ogóle) dopadnie ich ręka sprawiedliwości w postaci nakazu zapłaty, to minie wiele lat…
Czy w lokalu utworzy się wspólnota?
Na stronie inwestycji, Pan Zaorski informuje, że „przez rok, zanim nie zostanie utworzona wspólnota, wynajmuję ochroniarzy dostępnych 24/7 do pilnowania porządku i wspólnej własności”. Otóż, w lokalu tym nie utworzy się wspólnota, ponieważ w lokalach nie tworzą się wspólnoty. Nie ma takiej konstrukcji prawnej. Pan Zaorski nie jest prawnikiem, więc zastanawiam się o co mogło mu w tym zdaniu chodzić i zapewne jest to utworzenie jakiegoś zarządu/reprezentacji lokalu. Problem w tym, że przy współwłasności (inaczej niż we wspólnotach mieszkaniowych), wyłonienie zarządu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd…a więc jest do tego potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Taka jednomyślność wydaje się niemożliwa, przy 20 000 współwłaścicielach 😉
Korzystanie z basenu i jacuzzi oraz innych części wspólnych
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo korzystać z części wspólnych nieruchomości, w tym ponosić koszty i ciężary związane z częściami wspólnymi. W pewnym zakresie kwestie te mogą być uregulowane przez umowę quoad usum, której stronami są członkowie wspólnoty, jednak co do zasady korzystać z basenu i jacuzzi oraz innych części wspólnych mogą wszyscy członkowie wspólnoty.
Proszę sobie wyobrazić jak wzrosną koszty dla wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, gdy nagle zacznie z nieruchomości korzystać tak wiele osób na raz? Jak wzrosną koszty sprzątania całej nieruchomości, w tym wymiany wody itp.? Koszty eksploatacji wind, a nawet zużywanych żarówek. Koszty te będą obciążały wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej „po równo” i jak napisałam już wyżej, najbardziej odczują je pozostali właściciele. Nie można zwiększyć opłat do wspólnoty dla lokalu, w którym będzie 20 000 współwłaścicieli, ponieważ takiej możliwości nie dopuszcza ustawa o własności lokali. Opłaty mogą być wyższe jedynie dla lokalu usługowego.
Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy właściciel płaci zgodnie ze swoim udziałem. To właściciele pozostałych lokali będą ponosić ogromne koszty eksploatacji części wspólnej, które sumarycznie będą zawsze większe niż koszt ponoszony przez wszystkich właścicieli dzielonego lokalu.
Innymi słowy, pozostali właściciele będą ponosić większe opłaty, żeby 20 000 współwłaścicieli jednego lokalu mogło w pełni korzystać z części wspólnych nieruchomości, w tym z basenu i jacuzzi. W mojej ocenie, wspólnota będzie zmuszona do wyłączenia z użycia basenu i jacuzzi, ponieważ tak bardzo zwiększą się koszty ich utrzymania a korzystanie z nich przy takim natłoku właścicieli nie będzie miało racji bytu.
Kolejne pytanie, czy w ogóle nieruchomości mieszkalne są przeznaczone do takiego „zużycia” i ciągłego używania przez 20 000 osób? Teoretycznie, nie można skutecznie ograniczyć tym 20 000 właścicielom korzystania ze swojego prawa własności.
Wolność człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się cudza wolność
Pan Rafał Zaorski podnosi na swojej stronie internetowej, na której sprzedaje apartament, że całe przedsięwzięcie stanowi dla niego ciekawy eksperyment społeczny i głęboko wierzy w prawo własności, i to że właśnie z niego rodzi się prawo w jego dysponowaniu.
Osobiście również wierzę głęboko w prawo własności i wolność człowieka. Na kanwie zamiłowania do prawa własności powstał mój blog i rozpoczełam działalność w social mediach, w których chcę szerzyć wiedzę o prawie własności. W szczególności chciałabym, żeby właściciele mieszkań znali swoje prawa i zrozumieli, że ich prawa są nierozerwalnie związane z prawami wspólnoty mieszkaniowej, której są częścią. Nasza wolność i własność ma granice a te granice w przypadku własności lokalu wyznacza nieruchomość wspólna. Czy możemy w naszym lokalu robić wszystko co nam się podoba, a co za tym idzie, z tym lokalem możemy robić wszystko co chcemy? Czy tożsamym jest rozdrobnienie prawa własności gruntu na tysiące udziałów, z rozdrobnieniem własności mieszkania? Czy jednak, to drugie wpływa bezpośrednio na własności (i wolność) pozostałych właścicieli tworzących wspólnotę?
Wartość całej nieruchomości, tj. pozostałych mieszkań oraz całego budynku diametralnie się obniży. Kto by chciał mieszkać w miejscu, które straci swoje przeznaczenie i z nieruchomości mieszkalnej przekształci się w lokal o różnym przeznaczeniu od imprezowego po salę spotkań dla kilkuset lub kilku tysięcy osób?
Prawo własności jest fundamentem naszej cywilizacji, jednak nie może ingerować w wolność i własność drugiego człowieka. Gdy na skutek wykonywania swojego prawa czynię korzystanie innym ze swojego prawa nie tylko utrudnionym, lecz uciążliwym, czy to prawo nie zamienia się w tyranię mniejszości?
Czy własność mieszkania to jest to samo co własność domu jednorodzinnego?
Ze względu na specyfikę własności lokali, z którą powiązana jest nierozerwalnie własność w nieruchomości wspólnej, istnieją pewne ograniczenia co do jej absolutnego charakteru. Nie możemy zapominać o tym, że działania właściciela jednego z lokali mogą mieć wpływ na pozostałych właścicieli.
Kupując mieszkanie musisz liczyć się z tym, że Twoja własność wiąże się ze specyficznymi prawami i obowiązkami, z którymi związane jest prawo współwłasności w częściach wspólnych nieruchomości. Nie można zapomnieć o tym, że pozostałym członkom wspólnoty mieszkaniowej, a więc właścicielom innych lokali, przysługuje również prawo własności. To prawo własności zostanie mocno ograniczone (zakłócone) poprzez nabycie lokalu w ich nieruchomości przez 20 000 osób.
Dlatego też, z własnością nieruchomości gruntowej, czy też budynkowej, możemy sobie eksperymentować jak chcemy. Natomiast, własność lokalowa jest nierozłącznie związana z własnością innych osób i wszelkie eksperymenty mają wpływ na „przymusowe” prawo własności innych osób, o czym nie można zapominać.
Czy wspólnota mieszkaniowa może temu zapobiec?
W momencie, w którym dojdzie do sprzedaży wszystkich udziałów, hipotetycznie, pozostali właściciele mogą skorzystać z przysługującego im roszczenia dot. immisji – art. 144 k.c. lub przymusowej sprzedaży lokalu, o której stanowi art. 16 u.w.l. Oczywiście, jeżeli będą zachodziły przesłanki wskazane w tych przepisach.
Natomiast, po dokonaniu transakcji, dla wspólnoty mieszkaniowej będzie już za późno. Niewątpliwie trudno będzie pozwać 20 000 właścicieli, czy to o immisje, czy z art. 16 u.w.l. Wobec tego pojawia się pytanie, czy wspólnota może coś zrobić wcześniej?
Zgodnie z art. 16 u.w.l. jeżeli właściciel lokalu przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. We wcześniejszych akapitach przedstawiłam już argumenty świadczące o tym, że sprzedaż lokalu 20 000 osobom będzie czyniło uciążliwym korzystanie z innych lokali oraz z nieruchomości wspólnej.
Gdybym była członkiem wspólnoty mieszkaniowej Złota 44, oprócz podejmowania prób unieważnienia umów jako niezgodnych z zasadami współżycia społecznego, przede wszystkim skorzystałabym z tego przepisu. Zresztą, jako prawnik uważam, że taka sprawa byłaby ciekawym eksperymentem, sprawą precedensową 😊 W mojej ocenie, wspólnota nie ma zbyt wiele do stracenia jak skorzystanie właśnie z tej drogi i być może przetarcie szlaków na przyszłość.
Od razu wskażę, że nie uważam, że takie postępowanie byłoby na pewno skuteczne, jednak w tym wypadku nie ma innej (lepszej) drogi i może warto byłoby z niej skorzystać.
Z dyspozycji art. 16 u.w.l. wynika, że z tego przepisu można skorzystać dopiero po dokonaniu „naruszeń” a trudno o nich mówić, gdy Rafał Zaorski dopiero ogłasza swoją sprzedaż. Uważam, że musiałoby dojść do sprzedaży chociaż jednego udziału, żeby skorzystać z tej drogi, ponieważ na ten moment w każdej chwili Rafał Zaorski może powiedzieć, że on przecież żartował.Żartowanie nie jest w końcu naruszeniem 😉 Zawarcie samych umów sprzedaży to będzie proces rozłożony w czasie. Już w momencie uzyskania wiadomości o pierwszej transakcji, należałoby wytoczyć powództwo wraz z wnioskiem o zabezpieczenie w postaci zakazu dalszej sprzedaży udziałów w mieszkaniu. Im szybciej, tym lepiej, ponieważ „rozwodnienie” udziałów będzie mniejsze.
Największy problem praktyczny jaki tu widzę jest taki, że jako pozwanych trzeba byłoby wskazać wszystkie osoby, które nabyły do czasu wniesienia powództwa udziały.
Jaki jest cel tego postępowania? Celem jest sprzedaż mieszkania po cenie wywoławczej wynoszącej ¾ jego wartości przez komornika. Skutkuje to tym, że na skutek licytacji mieszkanie może nabyć kupiec po ¾ jego ceny. Jeżeli nikt się nie pokusi za taką cenę, to w kolejnej licytacji mieszkanie jest sprzedawane po cenie wynoszącej 2/3 jego wartości. Mieszkanie takie w drodze licytacji komorniczej może nabyć wspólnie kilka osób w ramach współwłasności, jednak w praktyce jest to zazwyczaj kilka osób a nie kilkanaście tysięcy. Niższa cena mieszkania mogłaby skłonić jednego inwestora do jego nabycia po tak atrakcyjnej cenie. Być może zniechęciłoby to Rafała Zaorskiego do dokonywania transakcji sprzedaży mieszkania na 20 000 udziałów i rezygnację z tego pomysłu, co już byłoby sukcesem. Niezależnie od powyższego, „epicki flip” staje się na pewno przyczynkiem do rozmów o zmianie ustawy o własności lokali. Czy należałoby wprowadzić ograniczenia w sprzedaży udziałów w lokalach?
A co na to prawo budowlane?
Na uwagę zasługuje również art. 61 prawa budowlanego, który zobowiązuje właściciela do utrzymania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami bezpiecznego użytkowania itd. Czy budynek mieszkalny, w którym jeden z lokali będzie własnością 20 000 osób, będzie spełniał wymagania nałożone przez ten przepis? Czy organy kontroli budowlanej będą interweniowały w tym zakresie? To również jest ciekawa kwestia praktyczna, jak zachowają się organy w przypadku zgłoszenia przeprowadzenia kontroli stanu technicznego lokalu i budynku pod kątem ich przystosowania do użytkowania przez taką ilość osób.
Strop? Czy jest w stanie to wytrzymać?
A na koniec małe pytanie techniczne. Nie zajmuję się prawem budowlanym sensu stricto, współpracuję w tym zakresie z osobami, które mają odpowiednią wiedzę, doświadczenie i wykształcenie, dlatego też w tym zakresie mam nadzieję, że w tym zakresie w moich Social Mediach wypowiedzą się osoby z taką wiedzą. Jak to jest z wytrzymałością stropu w tego typu budynku? Jeżeli przekształcałam mieszkanie pod lokal usługowy, muszę zbadać nośność stropu. Uzasadnienie jest takie, że lokale usługowe muszą mieć odpowiednio większą nośność stopów, niż lokale mieszkalne, z uwagi na potencjalnie większe obciążenia. Czy lokal mieszkalny w tego rodzaju budynku jest przystosowany do tego, żeby na raz mogło w nim przebywać kilka tysięcy osób?
Zgodnie z prawem własności, nie można nikomu ograniczyć korzystania ze swojej własności, a więc teoretycznie każda z 20 000 osób miałaby prawo przebywać w tym samym momencie w tym lokalu (oczywiście zdaję sobie sprawę, że w jednym momencie się wszyscy nie pomieszczą). Nawet jeżeli mamy umowę quad usum, to ona jest umową „wewnętrznie” zobowiązującą jej strony, ale nie ma wpływu na uprawnienia wynikające z prawa rzeczowego. Teoretycznie więc, czy strop mieszkania jest przystosowany do tego, żeby pomieścić taką ilość osób (tyle ile maksymalnie dałoby się „upchać”) do mieszkania? I co na to PINB? To pozostawiam do dyskusji 😊