Technologia blockchain a nieruchomości. Jak długo do tokenizacji udziałów w nieruchomościach?

Rozwój technologii prowadzi do nieuchronnych zmian. Na przestrzeni dziejów przełomowe technologie (tzw. disruptive technologies) wywoływały ogromne skoki w rozwoju gospodarczym, tworzyły wielkie fortuny i nowe gałęzie gospodarki. Wywoływały jednak potężne napięcia społeczne. Przykładem może być branża producentów świec w epoce elektryfikacji, czy Uber dla rynku taxi. Jedną z takich technologii jest blockchain. Wkrótce zmieni prawie wszystkie obszary naszego życia.

Czym w ogóle jest blockchain?

Niejaki Satoshi Nakamoto wypuścił dżina z butelki, gdy w 2009 r. stworzył kod Bitcoina i opublikował w formie otwartego kodu. Sieć działa nieprzerwanie od 15 lat, przez 24h na dobę, 365 dni w roku. Od tego czasu powstały tysiące innych sieci blockchain, przy czym większość to jedynie naśladownictwo lub zwyczajne oszustwa.

Naokoło Bitcoina oraz innych popularnych sieci blockchain (np. Ethereum) powstają cały czas nowe funkcjonalności realizowane przez start-up’y, co zwiększa bezpieczeństwo i użyteczność tych sieci. Twórcy prochu i koła musieli wiedzieć, że to przełom, ale nawet im się nie śniło, jakie zastosowanie dla ich wynalazku wynajdą w przyszłości kolejne pokolenia wizjonerów.

Dlaczego blockchain to rewolucja?

Ważne sprawy zawsze wymagały zaufania, czyli zaangażowania autorytatywnego podmiotu trzeciego celem potwierdzenia zaistnienia pewnego zdarzenia (faktu) w otaczającej nas rzeczywistości. W epoce internetu jest to wielka firma lub urząd państwowy odpowiadający za stworzenie i rozwój programu komputerowego (Google, bank, Ministerstwo Finansów itp.). Podmiot taki ma pełną kontrolę nad oprogramowaniem i bazą danych.

Blockchain jest przełomem, ponieważ daje ludziom pewność bez angażowania tzw. zaufanej strony trzeciej. To sieć informacji w postaci kodu komputerowego, przetwarzająca dane wprowadzane przez użytkowników. Zlepek słów block i chain, czyli klocek (blok) i łańcuch. Co raz zostanie w sieci (w bloku) zapieczętowane (zapisane dzięki kryptografii), nie może być już cofnięte, ocenzurowane lub zmienione.

Synteza osiągnięć matematyki, programowania i kryptografii dała technologię, która potrafi utrwalić dane w sposób uniemożliwiający ich zmianę ze skutkiem wstecznym. Z kolei transparentność kodu (open source) gwarantuje, że nikt nie wprowadzi zmian w jego strukturze.

Blockchain zastępuje konieczność zaufania do strony trzeciej. Zaufanie staje się zbędne! Ufać musimy tylko sobie, że w sposób bezbłędny wprowadzamy dane do sieci oraz odpowiednio chronimy dane dostępowe (np. cyfrowy podpis) do naszych aktywów zapisanych w sieci. Odpadają więc tradycyjne przypadki oszustw i błędów strony trzeciej.

Nas interesuje tutaj funkcjonalność „tokenizacji” aktywów. Sieć blockchain umożliwia przechowywanie nieograniczonej ilości różnego rodzaju „tokenów” stworzonych przez użytkowników w sieci. Token potwierdza własność czegoś (jak akcja spółki). Wyobraźmy sobie, że w sieci blockchain posiadamy nasz własny sejf w formie wirtualnej, w którym możemy przechowywać nieograniczoną ilość różnych tokenów, które odpowiadają aktywom cyfrowym lub rzeczywistym (pieniądze, grafiki, dzieła sztuki, ruchomości, nieruchomości itp.).

Co to ma wspólnego z nieruchomościami?

Jeszcze niewiele. Natomiast przenoszenie się coraz większych obszarów gospodarki i naszego życia na blockchain jest nieuchronne. Docelowo dotknie to nieruchomości. Nie chodzi przy tym o płacenie kryptowalutami, gdyż to już się dzieje i nie jest to przełom. Przykładowo władze Lugano w Szwajcarii dopuszczają już płatności lokalnych danin i opłat komunalnych w Bitcoinie. Nie ma przypadków, są tylko znaki.

Własność lokalu lub działki gwarantuje notariusz sporządzający akty notarialne oraz sąd wieczystoksięgowy prowadzący księgę wieczystą. Saldo na naszym rachunku bankowym gwarantuje bank, wyświetlając odpowiednią informację za pomocą swojego oprogramowania komputerowego. Niby pewne, ale nie w 100% pewne.

Przełomem będzie prawnie usankcjonowane przenoszenie na sieć blockchain dowodów własności nieruchomości. Najpierw dobra niematerialne i pieniądze, potem ruchomości i nieruchomości. W konsekwencji dojdzie do zastąpienia aktów notarialnych oraz ksiąg wieczystych przez sieć blockchain, na której zapisywane będą transakcje dotyczące nieruchomości (udziałów w nieruchomości). Docelowo być może według standardu międzynarodowego?

Co przypomina tokenizacja nieruchomości?

Pomocne jest porównanie do obrotu akcjami spółek akcyjnych notowanych na giełdzie. Emitent może tworzyć określoną liczbę akcji w postaci fizycznej lub cyfrowej, czyli czegoś w rodzaju „tokenu”. Właściciele akcji mogą następnie handlować nimi na rynku bez ograniczeń. Odpowiednikiem sieci blockchain będzie sieć biur maklerskich i banków, które pomiędzy sobą weryfikują kto jest aktualnie właścicielem akcji w danej spółce.

W przypadku akcji odpada nam pośrednictwo notariusza oraz sądu wieczystoksięgowego, ponieważ w wyniku konsensusu społecznego przykłada się dużo większą wagę do bezpośredniej własności nieruchomości, niż do własności udziałów w spółkach akcyjnych. Do potwierdzania transakcji przenoszenia własności nieruchomości zaangażowano więc państwo w sposób bezpośredni (notariusz, sąd), jako gwaranta pewności transakcji, w tym minimalizacji oszustw i nadużyć. Podsumowując, chcemy mieć pewność. Z kolei blockchain to synonim pewności!

Cyfryzacja podpisów

Codziennością stały się podpisy elektroniczne z kwalifikowanym certyfikatem. Często są one pewniejsze, niż podpis własnoręczny. Wymiana tradycyjnie podpisanych umów za pośrednictwem poczty nie daje gwarancji, że po drugiej stronie kraju podpisała się odręcznie zadeklarowana osoba. Ufamy jedynie „na słowo”. Wymiana dokumentów w postaci elektronicznej potwierdzonych kwalifikowanym podpisem może dawać większą pewność co do tożsamości podpisującego.

Dzięki inicjującej autoryzacji udzielonej przez wiarygodną instytucję (państwo), każda osoba może uzyskać swój unikalny prywatny klucz cyfrowy (podpis) i zawierać umowy z mocą równą mocy podpisu własnoręcznego. Fakt, że dokument ma postać cyfrową a podpis składa się w formie elektronicznej, przestał być przeszkodą. Kulturową i dowodową w sądzie.

Własny klucz prywatny i portfel na sieci blockchain są odpowiednikiem takiego unikalnego cyfrowego podpisu.

Jak proces tokenizacji nieruchomości mógłby przebiegać w praktyce?

Zamiast jednej scentralizowanej bazy danych w ministerstwie, mamy zanonimizowaną, zaszyfrowaną, transparentną i rozproszoną bazę danych opartą o sieć blockchain. Czy powinna to być w przyszłości sieć publiczna typu open source, czy dedykowana sieć stworzona przez państwo, tego na razie nie rozstrzygamy. Chodzi o technologie jako taką.

W sieci tworzymy wirtualne aktywa (tokeny) odpowiadającego konkretnej nieruchomości. Lokal, hala magazynowa, działka itp. Bez ograniczeń. Wystarczy odpowiednie zakodowanie danej informacji w sieci według ustalonego wzorca (tzw. smart contract). Twórca aktywa w sieci identyfikuje nieruchomość, określa liczbę przypadających na nią tokenów (udziałów), decyduje o podzielności tokenów lub ustala szczególne przywileje przypisane do niektórych tokenów (np. gwarantujące uczestnictwo w cyklicznych spotkaniach właścicieli lub prawo do dywidendy, czynszu itp.).

Wirtualny token odzwierciedlający aktywo rzeczywiste (nieruchomość), utrwalony zostaje na stałe w sieci blockchain, co gwarantuje zakodowana w sieci informacja. Następnie, tokeny mogą stać się przedmiotem swobodnego obrotu gospodarczego. Rozwiązanie takie może zastąpić podstawowe funkcje, które pełnią dziś dokumenty urzędowe.

Zamiast notariusza mamy więc matematyczny algorytm, który automatycznie weryfikuje posiadanie (własność) danej rzeczy przez stronę transakcji oraz przedmiot transakcji. Tożsamość użytkownika sieci może być uprzednio potwierdzana urzędowo, co pozwoli zindywidualizować każdego użytkownika sieci nadając mu jego własny klucz i „sejf” w sieci blockchain. W konsekwencji każdy zainteresowany może posiadać aktywa w postaci cyfrowej (tokeny), odpowiadające udziałom w nieruchomościach istniejących w świecie rzeczywistym.

W wirtualnym „sejfie” można przechowywać udziały w nieograniczonej liczbie nieruchomości oraz rozporządzać nimi w każdym czasie i bez udziału stron trzecich. Możemy je w każdej chwili sprzedać, zastawić lub wynająć osobie trzeciej, bez wychodzenia z domu, bez żadnych dodatkowych kosztów i formalności. Czyż nie jest to postęp i zupełnie inna rzeczywistość?

W ten sposób, grupa przyjaciół lub rodzina, a nawet całe osiedle, mogłaby w kilka minut kupić na własność działkę lub lokal użytkowy, który wykorzysta do własnych potrzeb.

Przykłady praktycznego wykorzystania blockchain w innych krajach

W Estonii technologię blochchain wykorzystuje się min. do udziału w wyborach w formie zdalnej, czyli przez Internet.

We Francji w 2019 r. po raz pierwszy pośrednio „stokenizowano” własność udziałów w nieruchomości. Był to luksusowy budynek w Paryżu wyceniony na 6,5 miliona euro. Jego własność wniesiono do spółki celowej, którą następnie podzielono na tokeny (udziały) i przeznaczono do sprzedaży. Do tokenizacji wykorzystano sieć Ethereum. Nieruchomość podzielono na 100 tokenów. Każdy token podzielny na 100 000 części. Teoretycznie więc, nieruchomość może mieć jednocześnie 10 000 000 współwłaścicieli.

Co ważne, tokenizacja została wykorzystana do sprzedania nieruchomości w ramach aktualnie funkcjonującego systemu prawnego. Obecnie „token” nie odzwierciedla wpisu w księdze wieczystej, to jest nie potwierdza per se własności nieruchomości. Jest to jedynie umowa, zaś własność musi być potwierdzona zgodnie z obowiązującym prawem. Można więc powiedzieć, że to dopiero pierwszy mały krok w kierunku przenoszenia dowodów własności nieruchomości na sieć blockchain.

W USA działają już dziesiątki firm, które pracują nad tokenizacją sztuki, ruchomości i nieruchomości. Kwestia kilku, maksymalnie kilkunastu lat, gdy adopcja tej technologii okrzepnie i zmusi legislatorów do stworzenia nowych ram prawnych dla zmieniającej się rzeczywistości.

Zalety tokenizacji nieruchomości

Podstawowe zalety tokenizacji udziałów w nieruchomościach na sieci blockchain to:

• samodzielność dokonywania transakcji, to jest minimalizacja udziału stron trzecich na rynku pierwotnym i wtórnym, w szczególności pełnomocników, rejentów, banków, brokerów i sądów,
• brak ryzyka strony trzeciej, to jest błędów i oszustw, które mogą się zdarzyć niezależnie od wiedzy i woli stron transakcji,
• szybkość i sprawność transakcji, której możemy dokonać w kilka minut,
• brak kosztów transakcyjnych, gdy dziś musimy się liczyć z kosztem prawników, sądu oraz innymi wydatkami,
• możliwość nieograniczonego rozdrobnienia udziałów, co ułatwi proces inwestycyjny oraz obrót na rynku wtórnym,
• brak ryzyka utraty danych i informacji utrwalonych w sieci,
• minimalizacja fałszerstw, czyli pewność co do tożsamości stron transakcji,
• prosty, przejrzysty, automatyczny i tani system redystrybucji dywidendy (czynszu),
• dostęp do inwestowania w nieruchomości dla nieograniczonego kręgu odbiorców, bez limitów kapitałowych,
• automatyzacja poboru danin publicznych z tytułu zrealizowanych transakcji lub dywidend (np. PCC),
• przewaga modelu crowdfundingu (finansowanie społecznościowe) zamiast modelu dłużnego (kredyty bankowe),
• istotne zwiększenie i przyspieszenie obrotu na rynku nieruchomości,
• większa anonimowość transakcji i własności nieruchomości, którą nazywam „tajemnicą własności”, docelowo ujawniana jedynie organom państwa w konkretnych przypadkach.

Bariery prawne, biurokratyczne i kulturowe

Technologia już jest. Czy jako Polska będziemy tworzyć podwaliny pod własny ekosystem tokenizacji nieruchomości, czy też zapożyczymy gotowe rozwiązania w przyszłości? Zobaczymy.

Czas na zmiany kulturowe i polityczne. Zbiurokratyzowany organizm państwowy bywa oporny. Poniekąd adaptuje sobie ewolucję technologiczną, niekoniecznie radzi sobie z rewolucją. Zwłaszcza, gdy przełomowa technologia uderza w grupy interesów z silną i ugruntowaną pozycją w strukturze społecznej (banki, notariusze, sądy, politycy itp.).

Bariera kluczowa to kompetencje polityków i kadr administracyjnych oraz ich otwartość na sektor prywatny. Bez zaangażowania najlepszych specjalistów na rynku nie stworzymy własnych innowacyjnych rozwiązań. Branża blockchain przyciąga obecnie najwybitniejsze umysły na świecie. Wiedzą gdzie leży przyszłość.

Bariera kulturowa jest nie mniej trudna do pokonania. Blockchain daje wolność, a za wolnością idzie zawsze odpowiedzialność, zwłaszcza za własne błędy i lekkomyślność. Na szczęście technologia, o ile ułatwia ludziom życie, koniec końców zwycięża. Pytanie jak długo to potrwa, na jaki opór natrafi i ile zwłoka będzie nas kosztować.

Bariera legislacyjna, czyli dostosowanie prawa do uwarunkowań kulturowych i zapewnienie bezpieczeństwa obrotu. Rozdrobnienie własności nieruchomości na kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy współwłaścicieli wymaga stworzenia na nowo prawa „wieczystoksięgowego”. Muszą powstać ramy regulujące relację pomiędzy współwłaścicielami w stokenizowanych nieruchomościach, relację pomiędzy właścicielami a wspólnotą mieszkaniową, relację właściciel – organy państwowe, czy w końcu zasady dostępu państwa do zaszyfrowanych danych. Wyzwaniem stanie się również migracja obecnej bazy danych na blockchain.

Aktualnie polskie prawo nie zabrania pośredniego „stokenizowania” nieruchomości, przy czym będzie to jedynie zobowiązanie jednej strony umowy do przeniesienia własności lub do udziału w przychodach z tej własności na rzecz drugiej strony. Token w jakiejkolwiek sieci nie stanowi podstawy do wpisu w księdze wieczystej. Pośrednia tokenizacja to prawnie dopuszczalna wariacja w ramach obowiązującego systemu – przejaw swobody umów.

Czeka nas zatem zupełna zmiana paradygmatu, wielkie wyzwania i równie wielkie korzyści. Dla pielęgnowania i ugruntowania prawa własności oraz wolności obywatelskich, blockchain to bez wątpienia ogromna okazja i doskonały wynalazek!