Karolina Trzeciak-Wach
Prowadząc lokal usługowy w nieruchomości, w której jest wspólnota mieszkaniowa i chcąc sprzedawać alkohol, niezbędnym warunkiem do uzyskania koncesji jest otrzymanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu.
W takim wypadku najlepiej przygotować wzór uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż alkoholu i przedłożyć go administratorowi lub zarządcy nieruchomości z wnioskiem o jego procedowanie przez wspólnotę. Wzór takiej uchwały najlepiej przygotować na roczne zebranie wspólnoty, żeby mógł być omówiony na zebraniu, na którym osobiście możesz zachęcić właścicieli do oddania głosu „za” uchwałą. Uchwała w tym zakresie może być również procedowana w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Jeżeli jesteś zabieganym przedsiębiorcą i nie masz czasu na samodzielne przygotowanie dokumentów w oparciu o poniższy wpis, możesz skorzystać z naszego wzoru uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu.
Czy wspólnota może zabronić prowadzenia działalności gospodarczej?
Co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może zabronić prowadzenia działalności gospodarczej w danym lokalu. Każdy właściciel lokalu w nieruchomości zobowiązany jest przestrzegać zasad porządku domowego i może korzystać ze swojego lokalu w sposób nieutrudniający korzystania przez innych mieszkańców.
Chodzi o to, że właściciel powinien korzystać ze swojego lokalu w taki sposób, który uwzględnia interesy osobiste i majątkowe pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Mając na uwadze te ograniczenia „dobrosąsiedzkie” właściciel w zasadzie może korzystać ze swojego lokalu w dowolny sposób, to jest przez siebie wybrany, byle tylko swoim zachowaniem nie utrudniał korzystania ze swoich lokali przez innych współwłaścicieli. Niezgodne z prawem są również jakiekolwiek ograniczenia wspólnoty w zakresie wprowadzania rodzajów działalności gospodarczej, których prowadzenie w danej nieruchomości byłoby zabronione. Zapisy uchwał lub zapisy regulaminu porządku domowego wspólnoty ograniczające prowadzenie działalności gospodarczej są nieważne i mogą być zaskarżone do sądu.
Należy jednak zawsze pamiętać o tym, że wspólnota mieszkaniowa może w regulaminie porządku domowego wprowadzić pewne zasady obowiązujące w danej wspólnocie, nakładające na właściciela szczegółowe obowiązki uwzględniające interesy pozostałych współwłaścicieli. Jest to o tyle istotne, iż zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali uporczywe lub długotrwałe nieprzestrzeganie zasad regulaminu porządku domowego może skutkować wystąpieniem przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem o przymusową sprzedaż danego lokalu. Inną przesłanką do skorzystania z tego przepisu jest również niewłaściwe zachowanie w taki sposób, które czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali przez współwłaścicieli. Właściciel lokalu będącego częścią wspólnoty mieszkaniowej, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, musi liczyć się pewnymi ograniczeniami związanymi z ciszą nocną czy też z nadmiernym hałasem lub immisjami zapachowymi. Naruszenia w tym zakresie mogą skończyć się skierowaniem powództwa przeciwko właścicielowi o sprzedaż lokalu w drodze egzekucji.
Spotykamy się w praktyce z sytuacjami, w których członkowie wspólnoty mieszkaniowej najchętniej zakazaliby całkowicie prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej w ich nieruchomości. Dlatego tak ważne jest przeanalizowanie tych kwestii przed zakupem lokalu. Jeżeli w danej nieruchomości deweloperskiej planowane są lokale użytkowe, to musisz liczyć się z tym, że może w nich powstać restauracja lub gabinet stomatologiczny. Natomiast, jeżeli na parterze nieruchomości, w której oglądasz lokal do zakupu, znajduje się kancelaria notarialna, nie oznacza, że lokal ten nie może w przyszłości zamienić się w sklep spożywczy, którego działalność może być mniej pożądana dla członków wspólnoty. Przed zakupem danego lokalu należy rozważyć te ewentualności, związane z lokalami przeznaczonymi pod działalność gospodarczą w danej nieruchomości.
Jak uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu ?
Sprzedaż alkoholu, który ma być konsumowany w lokalu lub poza nim, wymaga uzyskania zezwolenia w tym zakresie od wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu.
Zezwolenie takie wydaje się na wniosek przedsiębiorcy, do którego należy dołączyć dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu oraz zgodę wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli lokal znajduje się w nieruchomości ze wspólnotą mieszkaniową. Zgodnie z art. 18 ust. 6 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w budynku wielorodzinnym, wymagana jest zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku. Brzmienie tego przepisu prowadzi do wielu błędnych interpretacji. Otóż, z analizy większości orzeczeń sądów wynika, że wspólnota mieszkaniowa powinna udzielić zgody na sprzedaż alkoholu w formie uchwały. Ostatnio pojawił się wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, w którym sąd uznał, że taka zgoda – a dokładniej odmowa wydania zgody - może być wydana również przez zarząd wspólnoty. Jednak jest to nowa linia orzecznicza. Z tego powodu, rekomendowałabym uzyskanie uchwały wspólnoty. Z analizy wyroków sądowych wynika również jasno, iż w przypadkach, w których działalność lokalu oddziałuje również na pozostałe lokale w nieruchomości wspólnej, potrzebna jest uchwała wspólnoty. W tym przypadku zgoda administratora lub zarządcy nie jest wystarczająca.
W celu uzyskania zgody należy złożyć projekt uchwały wraz z wnioskiem o jej procedowanie przez wspólnotę do zarządcy lub administratora nieruchomości wspólnej. Najlepiej to zrobić przed planowanym zebraniem wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnoty zobowiązane są organizować zebrania sprawozdawcze raz w roku, a o ich terminie należy zawiadomić właścicieli w terminie do 30 marca danego roku. Z tego powodu, jeżeli w planie nie ma zebrania w najbliższym czasie, wniosek taki najlepiej składać z początkiem roku kalendarzowego. W tym okresie zarządcy przygotowują się do zebrań sprawozdawczych, mogą przygotować wraz z dokumentacją na zebranie również uchwałę dotyczącą sprzedaży alkoholu oraz włączyć ją do porządku obrad takiego zebrania. Będąc obecnym na zebraniu możesz przekonać do głosowania za uchwałą obecnych tam właścicieli. Może się to okazać bardzo istotne, gdyż właściciele niechętnie wyrażają zgodę na taką uchwałę.
Innym sposobem na procedowanie uchwały w sprawie zgody na sprzedaż alkoholu jest podjęcie jej bez odbycia zebrania wspólnoty tj. w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Wzór uchwały o zgodzie na sprzedaż alkoholu
Tak jak wyżej wspomniałam, zalecam aby wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę w formie uchwały na sprzedaż alkoholu w lokalu znajdującym się w budynku wspólnoty.
Jakie elementy powinna zawierać uchwała?
- dane podmiotu, który ma uzyskać zgodę,
- adres punktu sprzedaży,
- rodzaj alkoholu, którego zgoda dotyczy,
- fakultatywnie - w jakich dniach i godzinach napoje alkoholowe mogą być sprzedawane.
Zezwolenie na sprzedaż alkoholu wydaje się oddzielnie dla różnej grupy alkoholi, takich jak:
- do 4,5 % zawartości alkoholu oraz piwo,
- powyżej 4,5 % do 18 % (z wyjątkiem piwa)
- powyżej 18 % zawartości alkoholu.
W uchwale wspólnoty należy wpisać, którego rodzaju alkoholu ma dotyczyć zgoda. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby wpisać wszystkie rodzaje alkoholi w jednej uchwale lub przygotować trzy osobne uchwały dla każdego rodzaju alkoholu.
Brak zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu
W praktyce często zdarzają się sytuacje, w których wspólnota mieszkaniowa nie wyraża zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym znajdującym się w jej budynku. Deweloperzy na taką ewentualność dodają zapisy do umów sprzedaży, w których nabywca wyraża blankietową zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym.
W jakiej sytuacji wspólnota może odmówić zgody na sprzedaż alkoholu?
Wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym. Warto pamiętać o tym, że nie ma skutecznych środków prawnych, którymi można przymusić wspólnoty do wydania takiej zgody.
W mojej ocenie zapisy w notarialnych umowach sprzedaży lokalu, w zakresie wyrażenia zgody przez nabywcę w przyszłej uchwale wspólnoty dotyczącej sprzedaży alkoholu, są bezskuteczne. Nabywca lokalu nie może odpowiadać za wyrażenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową, która jest osobnym podmiotem prawa. Również zapis, w którym nabywca zobowiązuje się do zagłosowania „za” uchwałą w sprawie sprzedaży alkoholu, w mojej ocenie jest nieważny. Zdarza się i tak, że deweloperzy w umowach z nabywcami dodają klauzule, w których zarządca lub administrator mają obowiązek wydać zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym. Następnie właściciel lokalu usługowego zgłasza się do zarządcy lub wspólnoty mieszkaniowej z taką klauzulą i domaga się wydania zgody. Z naszej praktyki wynika, że nieświadomi swoich praw właściciele, lecz także zarządcy, wyrażają swoją zgodę, mimo że są przeciwni sprzedaży alkoholu w nieruchomości. Jak napisałam na początku, to wspólnota mieszkaniowa ostatecznie decyduje o tym, czy wyrazić przedsiębiorcy zgodę na sprzedaż alkoholu. Nie ma skutecznych środków prawnych do „przymuszenia” wspólnoty na wydanie takiej zgody.
Co może zrobić przedsiębiorca, który chce uzyskać zgodę wspólnoty na sprzedaż alkoholu?
W przypadku nieruchomości deweloperskich, wielu przedsiębiorców próbuje wymusić na wspólnotach mieszkaniowych i zarządcach konieczność wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu powołując się na klauzule umowne zamieszczone przez dewelopera w aktach notarialnych umów sprzedaży. Również w starszych nieruchomościach przedsiębiorcy często próbują wymusić na wspólnocie udzielenie takiej zgody, przykładowo poprzez strasznie właścicieli odpowiedzialnością odszkodowawczą w przypadku odmowy.
Należy jednak pamiętać o zasadzie, iż nie można przymusić wspólnoty mieszkaniowej do wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Zarządca lub administrator nie mają mocy aby wydać samodzielnie taką zgodę, gdyż sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym może mieć wpływ lub oddziaływać na współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Taka właśnie sytuacja ma miejsce w większości przypadków. Z tego też względu będzie to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymagająca zgody wspólnoty. Co w takim razie powinien robić taki przedsiębiorca ?
Należy podjąć próbę negocjacji i porozumienia się ze wspólnotą polubownie. Nastawienie, w którym przedsiębiorca próbuje z pozycji siły wymusić pewne działania na wspólnocie, długofalowo nie przynosi pozytywnych rezultatów. Takie wnioski wynikają z mojego doświadczenia. W praktyce najczęściej spotykałam się z sytuacjami, w których przedsiębiorca przedstawiając spokojnie swoje argumenty na zebraniu wspólnoty, traktując właścicieli pozostałych lokali po partnersku, był w stanie przekonać ich do swojego stanowiska. Zazwyczaj wspólnota obawia się wyrazić zgodę na sprzedaż mocnych alkoholi, w takim przypadku warto rozważyć, czy nie zrezygnować z tej opcji a uzyskać chociażby możliwość sprzedaży trunków słabszych. Spotkałam się również z takimi sytuacjami, w których przedsiębiorca oferował przykładowo wyremontowanie klatki schodowej, zamontowanie nowych drzwi i domofonu itp. w zamian za pozytywne rozpatrzenie jego wniosku 😊 Wiele sposobów może okazać się dobrych na załatwienie swojej sprawy.
Uchwała nie wyrażająca lub odmawiająca wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu
Niektóre wspólnoty mieszkaniowe mogą podejmować tzw. uchwały negatywne, w których nie wyrażają zgody na sprzedaż alkoholu w ich nieruchomości. Tego rodzaju uchwały, jeżeli nie mają racjonalnego uzasadnienia, są uchylane przez sądy. Innymi słowy, jeżeli wspólnota za pomocą takiej uchwały wyraża tylko swoje subiektywne odczucia, nie podając żadnych obiektywnych argumentów, takich jak chociażby zakłócenia ciszy nocnej, obecność placu zabaw w pobliżu itp., taka uchwała zostanie najprawdopodobniej w sądzie uchylona. W przypadku, w którym uchwała jest uzasadniona, w szczególności jeżeli w przeszłości sprzedaż alkoholu w lokalu skutkowała zakłócaniem ciszy nocnej, przebywaniem w okolicy budynku osób pod wpływem alkoholu, zaśmiecania okolicy itp., to uchwała odmawiająca wydania kolejnej zgody na sprzedaż alkoholu nie powinna być skutecznie podważona w sądzie.
Co może zrobić wspólnota, która nie chce, żeby w jej nieruchomości był sprzedawany alkohol?
Wspólnota mieszkaniowa nie musi wyrazić zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym znajdującym się w jej nieruchomości. Wyrażenie zgody w tym zakresie jest uprawnieniem wspólnoty. Z tego powodu nie należy się obawiać „sankcji” od przedsiębiorcy domagającego się jej wydania. Wobec tego, jeżeli właściciele nie chcą, żeby taka sprzedaż miała miejsce, najlepiej jest głosować przeciwko takiej uchwale. Nie polecam podejmowania uchwał negatywnych w sprawie niewyrażenia zgody na sprzedaż itp., gdyż taka uchwała może być skutecznie zaskarżona przed sądem.
Brak zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu a sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym
W praktyce spotkałam się z sytuacją, w której organ wydał zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym, pomimo niewyrażenia przez wspólnotę zgody w tym zakresie. Co należy w takim przypadku robić ? Jeżeli pozostali właściciele są niezadowoleni z faktu, to co do zasady nie mogą skorzystać z drogi prowadzącej do stwierdzenia nieważności takiej decyzji. Z orzecznictwa sądowego jednoznacznie wynika, że wydanie pozytywnej decyzji na sprzedaż alkoholu w lokalu usługowym bez dołączenia do wniosku wymaganej zgody wspólnoty mieszkaniowej nie jest obarczone wadą skutkującą stwierdzeniem nieważności takiej decyzji.
Wobec tego, w takim przypadku, po analizie konkretnego stanu faktycznego, należy rozważyć wniosek o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Przesłanką wznowienia jest tu sytuacja, w której strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym i na tej podstawie domagać się uchylenia ostatecznej decyzji.
Może zdarzyć się sytuacja, w której zarządca lub administrator bez wiedzy wspólnoty wydał zgodę na sprzedaż alkoholu. W takim wypadku może to stanowić podstawę do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym umowy o zarządzanie lub administrowanie nieruchomości wspólną. Równolegle, wspólnota mieszkaniowa może rozważyć wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego w sprawie wydania zgody na sprzedaż alkoholu.
Wspólnoty mieszkaniowe – aktualne przepisy
Aktualne przepisy nie dają właścicielom lokali usługowych możliwości aby przymusić wspólnotę mieszkaniową do głosowania za uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Przedsiębiorca nie ma również drogi sądowej do wystąpienia o podjęcie pozytywnej uchwały w tym zakresie przez wspólnotę.
Przedsiębiorca, który otrzymał odmowę od wspólnoty, może próbować wielokrotnie procedować uchwałę w sprawie wyrażenia takiej zgody. Musi jednak za każdym razem liczyć się z tym, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo głosować przeciw. Dlatego tak ważne jest, aby właściciel lokalu usługowego planujący sprzedaż alkoholu, starał się o dobre stosunki sąsiedzkie z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wspólne wyważenie interesów jest w tym przypadku kluczowe. Z mojego doświadczenia wynika, że próby „siłowego” załatwienia sprawy nie przynoszą oczekiwanych rezultatów.
