Rękojmia a gwarancja

W naszej praktyce często pojawia się wątpliwość i pytania - czym różni się rękojmia od gwarancji ? Postaram się w kilku zdaniach rzucić więcej światła na to zagadnienie.

Rękojmia to odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne sprzedanej rzeczy szczegółowo uregulowana w przepisach prawa. Rękojmia jest więc uprawnieniem kupującego, wynikającym z mocy samego prawa – kodeksu cywilnego lub ustaw szczególnych. Umowa sprzedaży nie musi zawierać żadnej wzmianki dotyczącej rękojmi, aby obowiązki sprzedawcy z tytułu rękojmi zaistniały w związku z jej zawarciem. Dotyczy to zarówno umów sprzedaży rzeczy ruchomych, jak i nas interesujących najbardziej - nieruchomości (lokali).

W sprawach umów zawieranych przez dewelopera z konsumentami – w praktyce większość umów deweloperskich – pole manewru dewelopera umożliwiające uniknięcie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest istotnie ograniczone, by nie rzec wyłączone. Pozwala to dość bezpiecznie założyć konsumentom, że niezależnie od tego jakie ograniczenia w zakresie rękojmi deweloper zechce sobie wpisać do swojego wzorca umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży lokalu, konsument może liczyć na uprawnienia przysługujące mu z tytułu rękojmi.

Gwarancja jest z kolei niczym innym jak dodatkowym postanowieniem umownym, czyli umową. Przybiera postać dodatkowej i dobrowolnej klauzuli umownej lub oświadczenia gwarancyjnego sprzedawcy. Może być złożone nawet w reklamie. Istotna nie jest forma. Istotna jest treść. Wynika z tego, że gwarancja może być przez sprzedawcę udzielona, nie ma on jednak takiego obowiązku. W obecnych czasach jest oczywistą praktyką rynkową, że deweloperzy udzielają gwarancji na zakupiony lokal lub urządzenia zamontowane w lokalu czy budynku, nie oznacza to jednak, że mają taki obowiązek (nie mylić z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową). W przeciwieństwie do rękojmi, przy gwarancji kluczowy jest zakres uprawnień kupującego uregulowany w postanowieniach gwarancyjnych. Może się okazać, że będzie on szerszy i bardziej korzystny dla kupującego, niż zasady wynikające z rękojmi. W praktyce zdarza się to rzadko. Może się jednak okazać, że gwarancja przyznaje ograniczony rodzaj lub zakres uprawnień, w porównaniu z tymi wynikającymi z rękojmi.

Gwarancja jest więc „dobrą wolą” sprzedawcy, który w ten sposób stara się uatrakcyjnić swoją ofertę handlową oraz sprostać wymaganiom konsumentów i jego rynkowej konkurencji.

Rękojmia i gwarancja mogą obowiązywać równolegle. Przeważnie taka właśnie sytuacja ma miejsce w praktyce. W takim przypadku to kupujący decyduje, z których uprawnień chce skorzystać, to jest które są dla niego korzystniejsze. Jeżeli kupujący nie może już skorzystać z uprawnień w ramach rękojmi czy gwarancji a sprzedający nie wywiązał się z umowy, kupującemu pozostaje dochodzenie roszczeń od sprzedającego na zasadach ogólnych – odpowiedzialność za szkody w wyniku nienależytego wykonania umowy.